Die Investition in Real Estate Investment Trusts (REITs) ermöglicht es Ihnen, alle Vorteile einer Immobilieninvestition zu nutzen, ohne sich mit den Schwierigkeiten auseinandersetzen zu müssen, die mit dem direkten Immobilienbesitz verbunden sind.
Darüber hinaus ist der Besitz von REITs eine der besten Möglichkeiten zur Diversifizierung Ihres Portfolios, da jeder REIT effektiv Hunderte von ertragsgenerierenden Immobilien besitzt.
Was sind REITs, und warum sollten Sie in sie investieren?
REITs sind Unternehmen, die in Wohn- und Gewerbeimmobilien investieren, die Erträge erwirtschaften. Anleger, die REITs kaufen, investieren indirekt in die Immobilien, die diese REITs besitzen.
Die Investition in REITs bietet mehrere Vorteile, darunter:
- Wettbewerbsfähige Renditen: REITs müssen mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten, was oft bedeutet, dass sie höhere Dividenden zahlen als andere Aktien.
- Diversifizierung des Portfolios: Wenn Sie neben anderen Wertpapieren in REITs investieren, verringern Sie das Gesamtrisiko Ihres Portfolios.
- Zugänglich: Bei REITs müssen Sie nicht Tausende von Dollar ansparen, wie Sie es für eine Anzahlung auf eine Anlageimmobilie tun würden. Bei den meisten Maklern können Sie Bruchteile von REITs kaufen, so dass Sie so viel oder so wenig investieren können, wie Sie möchten.
- Liquidität: Im Gegensatz zu herkömmlichen Immobilieninvestitionen, bei denen der Kauf oder Verkauf einer Immobilie mehrere Monate dauern kann, können Sie REITs mit nur wenigen Klicks sofort kaufen und verkaufen.
Bei der Vielzahl von REITs kann es jedoch schwierig sein, herauszufinden, in welche REITs zu investieren sich lohnt.
Deshalb ist es wichtig, die entscheidenden Kennzahlen zu verstehen, die die Leistung und Rentabilität von REITs bestimmen, damit Sie REITs bewerten und in diejenigen investieren können, die für Sie geeignet erscheinen.
Die 6 wichtigsten Metriken für REIT-Investitionen
Wir werden uns diese 6 Kennzahlen für einige REITs im Selfstorage-Bereich, wie Public Storage (PSA) und Extra Space Storage (EXR), ansehen.
1. Mittel aus der Geschäftstätigkeit (FFO)
REITs funktionieren ein wenig anders als normale Aktien. Während die meisten Aktien ihre Erträge anhand von Kennzahlen wie dem Betriebsergebnis oder dem Nettoergebnis messen, verwenden REITs Funds from Operations (FFO).
Wie der Name schon sagt, misst der FFO den Cashflow, den ein REIT aus seiner Geschäftstätigkeit erzielt. Die National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) hat ihn ursprünglich als Nicht-GAAP-Kennzahl eingeführt.
FFO = Nettogewinn + Abschreibungen + Amortisation + Verluste aus Immobilienverkäufen – Gewinne aus Immobilienverkäufen – Zinserträge
Der FFO berücksichtigt den Reingewinn, die Abschreibungen und die Verluste aus dem Verkauf von Immobilien und zieht dann die Gewinne aus Immobilienverkäufen und die Zinserträge ab.
Die Beobachtung des FFO gibt Anlegern und Analysten Aufschluss über die operative Leistung eines REITs und seine Fähigkeit, Dividenden zu zahlen. Dies macht den FFO zu einer weit verbreiteten und wichtigen Kennzahl für die Analyse und den Vergleich der Rentabilität und Effizienz verschiedener REITs.
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2. Bereinigte Funds from Operations (AFFO)
Das AFFO ist eine fortschrittlichere Alternative zum FFO. Der AFFO geht über den Standard-FFO hinaus, indem er einmalige Posten sowie wiederkehrende Investitionsausgaben und andere Instandhaltungskosten berücksichtigt, die notwendig sind, um die Immobilien des REITs in gutem Zustand zu halten, und gilt im Allgemeinen als besserer Maßstab für die finanzielle Leistungsfähigkeit eines REITs.
AFFO = FFO + einmalige Sondereinflüsse – wiederkehrende Investitionsausgaben – Kaltmiete
Während der FFO eine Momentaufnahme der aus dem Kerngeschäft eines REITs erwirtschafteten Barmittel darstellt, liefert der AFFO ein genaueres Bild der für die Ausschüttung an die Investoren verfügbaren Mittel, der finanziellen Gesundheit eines REITs und seiner Fähigkeit, die Dividendenzahlungen langfristig aufrechtzuerhalten, indem er diese laufenden Kosten berücksichtigt.
3. Ausschüttungsquote
Die FFO-Ausschüttungsquote ist der Prozentsatz der Einnahmen eines REIT, der in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet wird.
REITs sind eine besondere Art von Anlageklasse, da sie mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden an die Aktionäre ausschütten müssen. Aus diesem Grund haben REITs naturgemäß eine höhere Ausschüttungsquote als die meisten Aktien.
REITs haben zwar oft überdurchschnittlich hohe Ausschüttungsquoten, aber wenn ein REIT eine Ausschüttungsquote von nahezu oder über 100 % hat, könnte dies darauf hindeuten, dass der REIT wenig Spielraum hat, um unerwartete Ausgaben zu bewältigen oder in künftiges Wachstum zu investieren, was die Dividende des REITs riskant machen könnte.
Andererseits deutet eine niedrigere Ausschüttungsquote darauf hin, dass der REIT mehr Gewinne zur Reinvestition oder zur Abfederung von Abschwüngen einbehält, was den REIT finanziell stärker machen könnte, aber auch zu geringeren Renditen für die Aktionäre führt.
Insgesamt hilft die Ausschüttungsquote den Anlegern, die Nachhaltigkeit der Dividendenzahlungen eines REITs und seine finanzielle Gesundheit zu beurteilen.
4. Wachstum der Dividende
Das Dividendenwachstum misst den jährlichen Anstieg der an die Aktionäre ausgeschütteten Dividenden im Laufe der Zeit. Dieses Wachstum ist ein positiver Indikator für die finanzielle Gesundheit und den operativen Erfolg eines REITs.
Sie können sehen, dass Extra Space Storage seine Dividende jedes Jahr konstant erhöht hat, wobei in einigen Jahren ein jährliches Wachstum von über 20 % und in anderen ein niedriges einstelliges Wachstum verzeichnet wurde.
Ein beständiges Dividendenwachstum ist ein gutes Zeichen für REITs, denn es deutet darauf hin, dass der REIT seine Immobilien effektiv verwaltet, steigende Erträge erwirtschaftet und Gewinne erfolgreich reinvestiert.
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5. Nettoinventarwert
Der Nettoinventarwert (NAV) ist der Gesamtwert der Vermögenswerte des REIT abzüglich seiner Verbindlichkeiten. Der NAV wirkt sich auf REITs aus, da er als Benchmark für die Bewertung dient. Änderungen des NAV spiegeln auch die Leistung und das Wachstum des REIT-Vermögensportfolios wider und beeinflussen so die Investitionsentscheidungen. Dies ist bei Immobilieninvestitionen sehr wichtig, da er den endgültigen Wert des Immobilienbesitzes anzeigt.
Anhand des Nettoinventarwerts pro Aktie (NIW/Aktien im Umlauf) können Sie sich dann ein Bild davon machen, was die einzelnen zugrunde liegenden Aktien wert sind, und die Aktien entsprechend bewerten.
6. Verschuldung im Verhältnis zum EBITDA
Der Verschuldungsgrad (Debt-to-EBITDA) ist eine weitere Kennzahl zur Beurteilung der Verschuldung und der Fähigkeit eines REITs, Schulden zu tilgen. Sie wird berechnet, indem die Gesamtverschuldung des REIT durch das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen(EBITDA) geteilt wird.
Dieses Verhältnis gibt an, wie lange es dauern würde, bis der REIT seine Schulden unter Verwendung seines aktuellen EBITDA zurückzahlen könnte. Ein niedrigeres Verhältnis von Schulden zu EBITDA deutet auf eine bessere finanzielle Gesundheit und eine stärkere Fähigkeit zum Schuldenmanagement hin, während ein höheres Verhältnis auf eine höhere Verschuldung und ein potenziell größeres finanzielles Risiko hinweist.
Faktoren, die bei der Bewertung von REITs zu berücksichtigen sind
Zusätzlich zu den oben genannten Schlüsselkennzahlen gibt es mehrere Faktoren, die Sie bei der Bewertung von REITs berücksichtigen sollten:
Objekttyp und Standort
Verschiedene Immobilienarten haben unterschiedliche Renditen und Risiken. So bieten Gewerbeimmobilien höhere Renditen, sind aber auch anfälliger für wirtschaftliche Abschwünge. Umgekehrt bieten Wohnimmobilien zwar stabile Mieteinnahmen, aber ein geringeres Wachstumspotenzial.
Auch der Standort kann sich auf die Rendite eines REITs auswirken. Immobilien in erstklassigen Gegenden haben ein höheres Wachstumspotenzial, können aber teuer sein, während Immobilien in weniger erstklassigen Gegenden ein geringeres Wachstumspotenzial bieten können.
Deshalb ist es wichtig, die Art und den Standort der Immobilien eines REITs zu berücksichtigen und zu prüfen, ob sie mit Ihren Anlagezielen und Ihrer Risikotoleranz übereinstimmen.
Regulatorisches Umfeld
Lokale und nationale Vorschriften, einschließlich der Steuerpolitik, können sich auf den Betrieb und die Rentabilität von REITs auswirken. Als Anleger sollten Sie das regulatorische Umfeld kennen und wissen, wie es die Leistung eines REITs beeinflussen kann. So können sich beispielsweise Änderungen der Steuergesetze auf die Fähigkeit des REITs auswirken, Dividenden an die Aktionäre auszuschütten.
Management Qualität
Die Qualität des Managements eines REITs hat einen erheblichen Einfluss auf seine Performance. Sie können ein Managementteam anhand seiner Erfolgsbilanz bei Investitionen und der Wertschöpfung für die Aktionäre bewerten.
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Belegungsraten
Der Vermietungsgrad ist der Prozentsatz der belegten Immobilien zu einem bestimmten Zeitpunkt. Ein hoher Vermietungsgrad deutet auf eine starke Nachfrage nach den Immobilien hin, was zu stabilen Mieteinnahmen führt, während ein niedriger Vermietungsgrad darauf hindeutet, dass ein REIT Schwierigkeiten hat, Mieter anzuziehen und somit unzuverlässige Einnahmen erzielt.
Achten Sie darauf, dass Sie nach REITs suchen, die eine Erfolgsbilanz bei der Beschaffung von Immobilien mit hohen Vermietungsquoten haben.
Kredit-Rating
Sie sollten sich auch die Bonität eines REITs ansehen, denn sie gibt Aufschluss über die finanzielle Gesundheit des Unternehmens. Ein gutes Kreditrating bedeutet, dass der REIT Geld zu günstigen Bedingungen leihen kann. Es ist immer eine gute Idee, nach REITs mit einem Investment-Grade-Rating Ausschau zu halten.
Makroökonomische Faktoren
Wirtschaftliche Bedingungen, wie Zinssätze und Markttrends, beeinflussen die REIT-Performance. Ein günstiges wirtschaftliches Umfeld kann die Rentabilität des REIT steigern, während ungünstige Bedingungen Risiken bergen können.
FAQ-Abschnitt
Was sind die wichtigsten Kennzahlen für die Analyse eines REIT?
Zu den wichtigsten Kennzahlen für die Analyse eines REIT gehören die Funds From Operations (FFO), die Adjusted Funds From Operations (AFFO), die Ausschüttungsquote, das Dividendenwachstum, der Nettoinventarwert und das Verhältnis von Schulden zu EBITDA (Debt-to-EBITDA). Diese Kennzahlen helfen den Anlegern, die Rentabilität, die Ausschüttungsfähigkeit und die finanzielle Stabilität eines REITs zu verstehen.
Warum werden bei REITs Funds From Operations (FFO) anstelle von Gewinnen verwendet?
Die Funds From Operations (FFO) werden anstelle der traditionellen Erträge verwendet, weil sie nicht zahlungswirksame Aufwendungen wie Abschreibungen, die die tatsächliche Betriebsleistung eines REIT verzerren können, hinzurechnen. Da Immobilienanlagen häufig an Wert gewinnen, vermittelt der FFO ein genaueres Bild des für Dividenden verfügbaren Cashflows.
Was sagt das bereinigte Betriebsergebnis (AFFO) den Anlegern?
Die bereinigten Funds From Operations (AFFO) verfeinern den FFO, indem sie wiederkehrende Kapitalaufwendungen und Instandhaltungskosten abziehen und den Anlegern so einen besseren Überblick über den nachhaltigen Cashflow geben, der für Dividendenzahlungen zur Verfügung steht.
Wie hilft die Cap-Rate bei der Bewertung des REIT-Portfolios?
Die Kapitalisierungsrate (cap rate) misst den Nettobetriebsgewinn einer Immobilie als Prozentsatz ihres Marktwerts. Sie hilft Anlegern zu beurteilen, ob die Immobilien eines REIT im Verhältnis zu ihrem Preis attraktive Renditen erzielen.
Warum ist die Vermietungsquote für REITs wichtig?
Der Vermietungsgrad gibt den Anlegern Aufschluss darüber, wie viel von der Immobilienfläche eines REITs derzeit Mieteinnahmen generiert. Höhere Vermietungsquoten deuten in der Regel auf höhere Einnahmen und eine effizientere Nutzung der Immobilien hin.
TIKR Takeaway:
REITs können eine großartige Möglichkeit sein, die Vorteile einer Investition in Immobilien zu nutzen, ohne die Schwierigkeiten eines direkten Immobilienbesitzes. Anhand der oben erläuterten Schlüsselkriterien wissen Sie, worauf Sie bei der Suche nach den besten REITs achten müssen.
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Bitte beachten Sie, dass die Artikel auf TIKR nicht als Anlage- oder Finanzberatung von TIKR oder unserem Inhaltsteam gedacht sind und auch keine Empfehlungen zum Kauf oder Verkauf von Aktien darstellen. Wir erstellen unsere Inhalte auf der Grundlage der Anlagedaten von TIKR Terminal und der Schätzungen von Analysten. Unsere Analysen enthalten möglicherweise keine aktuellen Unternehmensnachrichten oder wichtige Updates. TIKR hat keine Position in den genannten Aktien. Vielen Dank für die Lektüre und viel Spaß beim Investieren!
