Los bienes inmuebles han sido una de las mayores clases de activos para la creación de riqueza de la historia, e invertir en fondos de inversión inmobiliaria (REIT) puede permitirle obtener todos los beneficios de invertir en bienes inmuebles sin pasar por los problemas que conlleva la propiedad directa de una propiedad.
Además, poseer REITs es una de las mejores maneras de diversificar su cartera porque cada REIT posee efectivamente cientos de propiedades generadoras de ingresos.
¿Qué son los REIT y por qué invertir en ellos?
Los REIT son empresas que invierten en propiedades residenciales y comerciales generadoras de ingresos. Los inversores que compran REIT invierten indirectamente en los bienes inmuebles que estos REIT poseen.
Invertir en REIT ofrece varias ventajas, entre ellas:
- Rendimientos competitivos: Los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos, lo que a menudo significa que pagan dividendos más altos que otras acciones.
- Diversificación de la cartera: Al invertir en REIT junto con otros valores de inversión, reducirá el riesgo global de su cartera.
- Accesibles: Con los REIT, no necesita ahorrar miles de dólares como lo haría para el pago inicial de una propiedad de inversión. La mayoría de los intermediarios le permitirán comprar participaciones fraccionarias de REIT, por lo que puede invertir tanto o tan poco como desee.
- Liquidez: A diferencia de las inversiones inmobiliarias tradicionales, que pueden tardar varios meses en comprar o vender una propiedad, puede comprar y vender REIT al instante con sólo unos clics.
Pero con tantos REIT en el mercado, puede resultar difícil determinar en cuáles merece la pena invertir.
Por eso es importante conocer los parámetros fundamentales que determinan el rendimiento y la rentabilidad de los REIT, para poder evaluar los REIT e invertir en los que le parezcan más adecuados.
Las 6 métricas más importantes para invertir en REIT
Analizaremos estas 6 métricas para algunos REIT del sector del autoalmacenamiento, como Public Storage (PSA) y Extra Space Storage (EXR).
1. Fondos procedentes de las operaciones (FFO)
Los REIT funcionan de forma algo diferente a los valores normales. Mientras que la mayoría de los valores realizan un seguimiento de sus beneficios a través de medidas como los ingresos de explotación o los ingresos netos, los REIT utilizan los Fondos de Operaciones (FFO).
Como su nombre indica, el FFO mide el flujo de caja generado por un REIT a partir de sus operaciones. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT) lo introdujo originalmente como una medida no GAAP.
FFO = Beneficio neto + Depreciación + Amortización + Pérdidas por venta de inmuebles – Beneficios por venta de inmuebles – Ingresos por intereses
El FFO tiene en cuenta los ingresos netos, la depreciación, la amortización y las pérdidas por venta de propiedades, y después resta cualquier ganancia por venta de propiedades y cualquier ingreso por intereses.
El seguimiento del FFO proporciona a los inversores y analistas información sobre el rendimiento operativo de un REIT y su capacidad para pagar dividendos. Esto hace que el FFO sea una métrica importante y ampliamente utilizada para analizar y comparar la rentabilidad y eficiencia de diferentes REIT.
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2. Fondos de operaciones ajustados (AFFO)
El AFFO es una alternativa más avanzada al FFO. El AFFO va más allá del FFO estándar, ya que tiene en cuenta los elementos puntuales, así como los gastos de capital recurrentes y otros costes de mantenimiento necesarios para mantener las propiedades del REIT en buenas condiciones, y generalmente se considera una mejor medida de los resultados financieros de un REIT.
AFFO = FFO + Partidas extraordinarias – Gastos de capital recurrentes – Alquileres lineales
Mientras que el FFO ofrece una instantánea del efectivo generado por las operaciones principales de un REIT, el AFFO proporciona una imagen más precisa del dinero disponible para la distribución a los inversores, la salud financiera de un REIT y su capacidad para mantener los pagos de dividendos a largo plazo al tener en cuenta estos costes continuos.
3. Ratio de pago
El ratio FFO es el porcentaje de los ingresos de un REIT que se paga a los accionistas en forma de dividendos.
Los REIT son una clase especial de inversión porque deben distribuir al menos el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos. Por este motivo, los REIT tienen naturalmente un ratio de reparto más elevado que la mayoría de las acciones.
Aunque los REIT suelen tener ratios de reparto superiores a la media, si un REIT tiene un ratio de reparto cercano o superior al 100%, podría sugerir que el REIT tiene poco margen para gestionar gastos imprevistos o invertir en crecimiento futuro, lo que podría hacer que el dividendo del REIT fuera arriesgado.
Por otra parte, un ratio de reparto más bajo indica que el REIT retiene más beneficios para reinvertirlos o para amortiguar las caídas, lo que podría hacer que el REIT fuera más fuerte financieramente, pero también daría lugar a menores rendimientos para los accionistas.
En general, el ratio de reparto ayuda a los inversores a calibrar la sostenibilidad de los pagos de dividendos de un REIT y su salud financiera.
4. Crecimiento de los dividendos
El crecimiento de los dividendos mide el incremento anual de los dividendos pagados a los accionistas a lo largo del tiempo. Este crecimiento es un indicador positivo de la salud financiera y el éxito operativo de un REIT.
Se puede ver que Extra Space Storage ha aumentado sus dividendos de forma consistente cada año, con algunos años con un crecimiento anual de más del 20% y otros con un crecimiento de un solo dígito.
El crecimiento constante de los dividendos es una buena señal para los REIT porque sugiere que el REIT gestiona eficazmente sus propiedades, genera ingresos crecientes y reinvierte con éxito los beneficios.
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5. Valor liquidativo
El valor neto de los activos (NAV) es el valor total de los activos del REIT menos sus pasivos. El valor liquidativo afecta a los REIT al servir de referencia para la valoración. Los cambios en el NAV también reflejan el rendimiento y el crecimiento de la cartera de activos del REIT, lo que influye en las decisiones de inversión. Esto es muy importante en la inversión inmobiliaria porque muestra el valor final de las participaciones inmobiliarias.
A continuación, puede utilizar el valor liquidativo por acción (NAV/Shares Outstanding) para hacerse una idea de lo que vale cada acción subyacente y valorar las acciones adecuadamente.
6. Deuda sobre EBITDA
La relación entre deuda y EBITDA es otra medida utilizada para evaluar el apalancamiento de un REIT y su capacidad para pagar la deuda. Se calcula dividiendo la deuda total del REIT por sus beneficios antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización(EBITDA).
Este ratio indica el tiempo que tardaría el REIT en reembolsar su deuda utilizando su EBITDA actual. Un ratio deuda/Ebitda más bajo sugiere una mejor salud financiera y una mayor capacidad para gestionar la deuda, mientras que un ratio más alto indica un mayor apalancamiento y un riesgo financiero potencialmente mayor.
Factores a tener en cuenta al evaluar los REIT
Además de las métricas clave anteriores, hay varios factores que debe tener en cuenta al evaluar los REIT:
Tipo de propiedad y ubicación
Los distintos tipos de inmuebles tienen rentabilidades y riesgos diferentes. Por ejemplo, los inmuebles comerciales son más rentables, pero más sensibles a las crisis económicas. Por el contrario, los inmuebles residenciales pueden ofrecer unos ingresos por alquiler estables pero un menor potencial de crecimiento.
La ubicación también puede influir en la rentabilidad de un REIT. Las propiedades situadas en zonas privilegiadas tienen un mayor potencial de crecimiento, pero pueden ser caras, mientras que las situadas en zonas menos privilegiadas pueden ofrecer un bajo potencial de crecimiento.
Por eso es importante considerar el tipo de propiedad y la ubicación de las propiedades de un REIT y si se ajustan a sus objetivos de inversión y tolerancia al riesgo.
Entorno normativo
Las normativas locales y nacionales, incluidas las políticas fiscales, pueden afectar a las operaciones y la rentabilidad de los REIT. Como inversor, debe conocer el entorno normativo y cómo puede afectar al rendimiento de un REIT. Por ejemplo, los cambios en la legislación fiscal pueden afectar a la capacidad del REIT para distribuir dividendos a los accionistas.
Calidad de la gestión
La calidad de la gestión de un REIT afecta significativamente a su rendimiento. Puede evaluar a un equipo directivo examinando su historial de inversiones exitosas y su trayectoria de creación de valor para los accionistas.
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Índices de ocupación
La tasa de ocupación es el porcentaje de propiedades ocupadas en un momento dado. Una tasa de ocupación alta sugiere una fuerte demanda de las propiedades, lo que se traduce en unos ingresos por alquiler estables, mientras que una tasa de ocupación baja indica que un REIT tiene dificultades para atraer inquilinos y, por tanto, unos ingresos poco fiables.
Asegúrese de buscar REIT que tengan un historial de conseguir propiedades con fuertes tasas de ocupación.
Calificación crediticia
También debe fijarse en la calificación crediticia de un REIT, ya que indica la salud financiera de la empresa. Una buena calificación crediticia significa que el REIT puede pedir dinero prestado en condiciones favorables. Siempre es una buena idea buscar REIT con calificaciones crediticias de grado de inversión.
Factores macroeconómicos
Las condiciones económicas, como los tipos de interés y las tendencias del mercado, influyen en los resultados de los REIT. Los entornos económicos favorables pueden aumentar la rentabilidad de los REIT, mientras que las condiciones adversas pueden plantear riesgos.
Sección FAQ
¿Cuáles son los parámetros más importantes para analizar un REIT?
Los parámetros más importantes para analizar un REIT son los fondos procedentes de las operaciones (FFO), los fondos procedentes de las operaciones ajustados (AFFO), el ratio de reparto, el crecimiento de los dividendos, el valor neto de los activos y la deuda en relación con el EBITDA. Estos parámetros ayudan a los inversores a comprender la rentabilidad, la capacidad de pago y la estabilidad financiera de un REIT.
¿Por qué se utilizan los fondos procedentes de las operaciones (FFO) en lugar de los beneficios para los REIT?
Los fondos procedentes de las operaciones (FFO) se utilizan en lugar de los beneficios tradicionales porque añaden los gastos no monetarios, como la depreciación, que pueden distorsionar el verdadero rendimiento operativo de un REIT. Dado que los activos inmobiliarios suelen revalorizarse, los FFO ofrecen una imagen más precisa del flujo de caja disponible para dividendos.
¿Qué dicen los Fondos de Operaciones Ajustados (AFFO) a los inversores?
Los fondos procedentes de operaciones ajustados (AFFO) refinan los FFO restando los gastos de capital recurrentes y los costes de mantenimiento, lo que ofrece a los inversores una mejor visión del flujo de caja sostenible disponible para respaldar el pago de dividendos.
¿Cómo ayuda la tasa de capitalización a evaluar la cartera de un REIT?
La tasa de capitalización mide los ingresos netos de explotación de un inmueble como porcentaje de su valor de mercado. Ayuda a los inversores a evaluar si las propiedades de un REIT ofrecen rendimientos atractivos en relación con su precio.
¿Por qué es importante la tasa de ocupación para los REIT?
La tasa de ocupación indica a los inversores qué parte del espacio inmobiliario de un REIT está generando actualmente ingresos por alquiler. Un mayor índice de ocupación suele indicar mayores ingresos y una utilización más eficiente de los inmuebles.
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Los REIT pueden ser una excelente forma de obtener los beneficios de la inversión inmobiliaria sin los inconvenientes de la propiedad directa. Con las métricas clave comentadas anteriormente, sabrá qué buscar a la hora de encontrar los mejores REIT en los que invertir.
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Tenga en cuenta que los artículos de TIKR no pretenden servir de asesoramiento financiero o de inversión por parte de TIKR o de nuestro equipo de contenidos, ni son recomendaciones para comprar o vender acciones. Creamos nuestro contenido basándonos en los datos de inversión de TIKR Terminal y en las estimaciones de los analistas. Es posible que nuestro análisis no incluya noticias recientes de la empresa o actualizaciones importantes. TIKR no tiene posiciones en ninguno de los valores mencionados. Gracias por leernos y ¡buenas inversiones!
