L’immobilier a été l’une des plus grandes catégories d’actifs pour la création de richesse dans l’histoire, et l’investissement dans les fonds de placement immobilier (FPI) peut vous permettre de bénéficier de tous les avantages de l’investissement dans l’immobilier sans avoir à subir les inconvénients liés à la propriété directe.
En outre, la détention de FPI est l’un des meilleurs moyens de diversifier votre portefeuille, car chaque FPI possède effectivement des centaines de biens immobiliers générateurs de revenus.
Qu’est-ce qu’un fonds de placement immobilier et pourquoi investir dans ce type de fonds ?
Les FPI sont des sociétés qui investissent dans des biens immobiliers résidentiels et commerciaux générateurs de revenus. Les investisseurs qui achètent des FPI investissent indirectement dans les biens immobiliers que ces FPI possèdent.
L’investissement dans les FPI présente plusieurs avantages, notamment
- Des rendements compétitifs : Les FPI doivent distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes, ce qui signifie qu’elles versent souvent des dividendes plus élevés que les autres actions.
- Diversification du portefeuille : En investissant dans des FPI en même temps que dans d’autres titres de placement, vous réduirez le risque global de votre portefeuille.
- Accessible : Avec les FPI, vous n’avez pas besoin d’économiser des milliers de dollars comme vous le feriez pour une mise de fonds sur un immeuble de placement. La plupart des courtiers vous permettent d’acheter des parts fractionnées de FPI, ce qui vous permet d’investir autant ou aussi peu que vous le souhaitez.
- Liquidité : Contrairement aux investissements immobiliers traditionnels qui peuvent prendre plusieurs mois pour acheter ou vendre un bien, vous pouvez acheter et vendre des FPI instantanément en quelques clics.
Mais avec le grand nombre de sociétés de placement immobilier, il peut être difficile de déterminer celles qui valent la peine d’être investies.
C’est pourquoi il est important de comprendre les paramètres essentiels qui déterminent la performance et la rentabilité des FPI, afin de pouvoir évaluer les FPI et investir dans ceux qui vous conviennent.
Les 6 indicateurs les plus importants pour investir dans les FPI
Nous allons examiner ces 6 indicateurs pour certaines FPI dans le domaine du self-stockage, comme Public Storage (PSA) et Extra Space Storage (EXR).
1. Fonds provenant des opérations (FFO)
Les FPI fonctionnent un peu différemment des actions ordinaires. Alors que la plupart des actions suivent leurs bénéfices par le biais de mesures telles que le résultat d’exploitation ou le résultat net, les FPI utilisent les fonds provenant de l’exploitation (FFO).
Comme son nom l’indique, le FFO mesure le flux de trésorerie généré par les activités d’une société de placement immobilier. La National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) l’a introduit à l’origine en tant que mesure non conforme aux principes comptables généralement admis (PCGR).
FFO = Revenu net + Dépréciation + Amortissement + Pertes provenant de la vente de biens immobiliers – Gains provenant de la vente de biens immobiliers – Revenus d’intérêts
Le FFO prend en compte le revenu net, la dépréciation, l’amortissement et les pertes provenant de la vente de biens immobiliers, puis soustrait les gains provenant de la vente de biens immobiliers et les revenus d’intérêts.
Le suivi du FFO donne aux investisseurs et aux analystes un aperçu de la performance opérationnelle d’une FPI et de sa capacité à verser des dividendes. Le FFO est donc un indicateur important et largement utilisé pour analyser et comparer la rentabilité et l’efficacité de différentes sociétés de placement immobilier.
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2. Fonds d’exploitation ajustés (AFFO)
L’AFFO est une alternative plus avancée au FFO. L’AFFO va plus loin que le FFO standard en ajustant les éléments non récurrents ainsi que les dépenses d’investissement récurrentes et les autres coûts d’entretien nécessaires pour maintenir les biens immobiliers de la FPI en bon état et est généralement considéré comme une meilleure mesure de la performance financière d’une FPI.
AFFO = FFO + Éléments inhabituels ponctuels – Dépenses d’investissement récurrentes – Loyers linéaires
Alors que le FFO donne un aperçu des liquidités générées par les activités de base d’une FPI, l’AFFO donne une image plus précise des fonds disponibles pour la distribution aux investisseurs, de la santé financière d’une FPI et de sa capacité à maintenir les paiements de dividendes sur le long terme en tenant compte de ces coûts continus.
3. Ratio de distribution
Le ratio de distribution du FFO est le pourcentage du revenu d’une FPI versé aux actionnaires sous forme de dividendes.
Les FPI constituent une catégorie d’investissement particulière, car elles doivent distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes. Pour cette raison, les FPI ont naturellement un ratio de distribution plus élevé que la plupart des actions.
Bien que les FPI aient souvent des ratios de distribution supérieurs à la moyenne, si un FPI a un ratio de distribution proche ou supérieur à 100 %, cela peut suggérer que le FPI a peu de marge de manœuvre pour gérer les dépenses imprévues ou investir dans la croissance future, ce qui peut rendre le dividende du FPI risqué.
D’autre part, un ratio de distribution plus faible indique que le FPI conserve davantage de bénéfices pour les réinvestir ou pour amortir les baisses d’activité, ce qui pourrait rendre le FPI financièrement plus solide, mais aussi entraîner des rendements plus faibles pour les actionnaires.
Dans l’ensemble, le ratio de distribution aide les investisseurs à évaluer la durabilité des paiements de dividendes d’une FPI et sa santé financière.
4. Croissance des dividendes
La croissance des dividendes mesure l’augmentation annuelle des dividendes versés aux actionnaires au fil du temps. Cette croissance est un indicateur positif de la santé financière et du succès opérationnel d’une FPI.
Vous pouvez constater que Extra Space Storage a augmenté son dividende de façon constante chaque année, avec certaines années une croissance annuelle de plus de 20 %, et d’autres années une croissance à un chiffre.
Une croissance régulière des dividendes est un bon signe pour les FPI, car elle indique que la FPI gère efficacement ses biens immobiliers, génère des revenus croissants et réinvestit avec succès ses bénéfices.
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5. Valeur nette d’inventaire
La valeur nette d’inventaire (VNI) est la valeur totale des actifs de la FPI moins ses dettes. La valeur nette d’inventaire affecte les FPI en servant de référence pour l’évaluation. Les variations de la valeur nette d’inventaire reflètent également les performances et la croissance du portefeuille d’actifs de la FPI, ce qui influence les décisions d’investissement. Elle est très importante pour les investissements immobiliers, car elle indique la valeur finale des biens immobiliers.
Vous pouvez ensuite utiliser la valeur nette d’inventaire par action (VNI/actions en circulation) pour vous faire une idée de la valeur de chaque action sous-jacente et évaluer les actions de manière appropriée.
6. Dette/EBITDA
Le ratio dette/EBITDA est un autre indicateur utilisé pour évaluer l’effet de levier d’une FPI et sa capacité à rembourser ses dettes. Il est calculé en divisant la dette totale de la FPI par son bénéfice avant intérêts, impôts et amortissements(EBITDA).
Ce ratio indique le temps qu’il faudrait au FPI pour rembourser sa dette en utilisant son EBITDA actuel. Un ratio dette/EBITDA plus faible indique une meilleure santé financière et une plus grande capacité à gérer la dette, tandis qu’un ratio plus élevé indique un effet de levier plus important et un risque financier potentiellement plus élevé.
Facteurs à prendre en considération lors de l’évaluation des FPI
Outre les indicateurs clés susmentionnés, il existe plusieurs facteurs à prendre en compte lors de l’évaluation des FPI :
Type de bien et emplacement
Les différents types de biens immobiliers présentent des rendements et des risques différents. Par exemple, les propriétés commerciales ont des rendements plus élevés mais sont plus sensibles aux ralentissements économiques. À l’inverse, les biens immobiliers résidentiels peuvent offrir des revenus locatifs stables mais un potentiel de croissance plus faible.
L’emplacement peut également avoir un impact sur les rendements d’une FPI. Les immeubles situés dans des zones privilégiées ont un potentiel de croissance plus élevé mais peuvent être chers, tandis que ceux situés dans des zones moins privilégiées peuvent offrir un faible potentiel de croissance.
C’est pourquoi il est important d’examiner le type et l’emplacement des biens immobiliers d’une FPI et de vérifier s’ils correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre tolérance au risque.
Environnement réglementaire
Les réglementations locales et nationales, y compris les politiques fiscales, peuvent affecter les activités et la rentabilité des FPI. En tant qu’investisseur, vous devez connaître l’environnement réglementaire et la manière dont il peut affecter les performances d’une FPI. Par exemple, des modifications de la législation fiscale peuvent avoir un impact sur la capacité de la FPI à distribuer des dividendes aux actionnaires.
Qualité de la gestion
La qualité de la gestion d’une FPI influe considérablement sur ses performances. Vous pouvez évaluer une équipe de gestion en examinant ses antécédents en matière d’investissements réussis et de création de valeur pour les actionnaires.
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Taux d’occupation
Le taux d’occupation est le pourcentage de biens immobiliers occupés à un moment donné. Un taux d’occupation élevé indique une forte demande pour les biens immobiliers, ce qui conduit à des revenus locatifs stables, tandis qu’un taux d’occupation faible indique qu’une FPI a des difficultés à attirer des locataires et, par conséquent, des revenus peu fiables.
Assurez-vous que vous recherchez des FPI qui ont l’habitude d’acquérir des biens immobiliers avec des taux d’occupation élevés.
Notation de crédit
Il convient également d’examiner la cote de crédit d’une FPI, car elle indique la santé financière de la société. Une bonne cote de crédit signifie que la FPI peut emprunter de l’argent à des conditions favorables. Il est toujours préférable de rechercher des FPI dont la cote de crédit est de bonne qualité.
Facteurs macroéconomiques
Les conditions économiques, telles que les taux d’intérêt et les tendances du marché, influencent les performances des FPI. Des environnements économiques favorables peuvent améliorer la rentabilité des FPI, tandis que des conditions défavorables peuvent présenter des risques.
Section FAQ
Quels sont les paramètres les plus importants pour l’analyse d’une FPI ?
Les indicateurs les plus importants pour l’analyse d’une FPI sont les fonds provenant de l’exploitation (FFO), les fonds provenant de l’exploitation ajustés (AFFO), le ratio de distribution, la croissance des dividendes, la valeur de l’actif net et le ratio dette/EBITDA. Ces indicateurs aident les investisseurs à comprendre la rentabilité, la capacité de distribution et la stabilité financière d’une FPI.
Pourquoi les fonds provenant de l’exploitation (FFO) sont-ils utilisés à la place des bénéfices pour les FPI ?
Les fonds provenant de l’exploitation (FFO) sont utilisés à la place des bénéfices traditionnels parce qu’ils ajoutent les dépenses non monétaires telles que l’amortissement, qui peuvent fausser les véritables performances d’exploitation d’une FPI. Étant donné que les actifs immobiliers prennent souvent de la valeur, les FFO donnent une image plus précise des flux de trésorerie disponibles pour les dividendes.
Que disent les fonds d’exploitation ajustés (AFFO) aux investisseurs ?
Les fonds d’exploitation ajustés (AFFO) affinent les fonds d’exploitation en soustrayant les dépenses d’investissement récurrentes et les coûts de maintenance, ce qui donne aux investisseurs une meilleure vision du flux de trésorerie durable disponible pour soutenir les paiements de dividendes.
Comment le taux de capitalisation permet-il d’évaluer le portefeuille d’une FPI ?
Le taux de capitalisation (cap rate) mesure le revenu net d’exploitation d’un bien immobilier en pourcentage de sa valeur de marché. Il aide les investisseurs à déterminer si les biens immobiliers d’une FPI offrent des rendements attrayants par rapport à leur prix.
Pourquoi le taux d’occupation est-il important pour les FPI ?
Le taux d’occupation indique aux investisseurs la part de l’espace immobilier d’une FPI qui génère actuellement des revenus locatifs. Des taux d’occupation plus élevés indiquent généralement des revenus plus importants et une utilisation plus efficace des biens immobiliers.
TIKR à emporter :
Les FPI peuvent être un excellent moyen d’obtenir les avantages de l’investissement dans l’immobilier sans les inconvénients de la propriété directe. Grâce aux indicateurs clés présentés ci-dessus, vous saurez à quoi vous attendre lorsque vous chercherez les meilleures FPI dans lesquelles investir.
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Avis de non-responsabilité :
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