L’immobiliare è stata una delle più grandi classi di attività per la creazione di ricchezza nella storia, e l’investimento in Real Estate Investment Trusts (REIT) può consentirvi di ottenere tutti i vantaggi dell’investimento immobiliare senza dover affrontare i problemi che derivano dalla proprietà diretta di un immobile.
Inoltre, il possesso di REIT è uno dei modi migliori per diversificare il portafoglio, poiché ogni REIT possiede centinaia di proprietà che generano reddito.
Cosa sono i REIT e perché dovreste investirci?
I REIT sono società che investono in immobili residenziali e commerciali generatori di reddito. Gli investitori che acquistano REIT investono indirettamente negli immobili di cui questi REIT sono proprietari.
Investire in REIT offre diversi vantaggi, tra cui:
- Rendimenti competitivi: I REIT devono distribuire agli azionisti almeno il 90% del loro reddito imponibile sotto forma di dividendi, il che significa che spesso pagano dividendi più alti di altri titoli.
- Diversificazione del portafoglio: Investendo in REIT insieme ad altri titoli d’investimento, ridurrete il rischio complessivo del vostro portafoglio.
- Accessibilità: Con i REIT non è necessario risparmiare migliaia di dollari come per l’acconto di un investimento immobiliare. La maggior parte dei broker vi permette di acquistare quote frazionate di REIT, in modo da poter investire quanto o poco volete.
- Liquidità: A differenza degli investimenti immobiliari tradizionali, che possono richiedere diversi mesi per l’acquisto o la vendita di un immobile, è possibile acquistare e vendere REIT istantaneamente con pochi clic.
Ma con un numero così elevato di REIT in circolazione, può essere difficile stabilire in quali REIT valga la pena investire.
Per questo motivo è importante comprendere le metriche critiche che determinano la performance e la redditività dei REIT, in modo da poter valutare i REIT e investire in quelli che fanno al caso vostro.
Le 6 metriche più importanti per gli investimenti in REIT
Analizzeremo queste 6 metriche per alcuni REIT del settore del self-storage, come Public Storage (PSA) e Extra Space Storage (EXR).
1. Fondi da operazioni (FFO)
I REIT funzionano in modo leggermente diverso dalle normali azioni. Mentre la maggior parte dei titoli traccia i propri guadagni attraverso misure come il reddito operativo o l’utile netto, i REIT utilizzano i Fondi da operazioni (FFO).
Come suggerisce il nome, il FFO misura il flusso di cassa generato da un REIT dalle sue operazioni. La National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) lo ha originariamente introdotto come misura non-GAAP.
FFO = Utile netto + Ammortamento + Perdite da vendite di immobili – Guadagni da vendite di immobili – Interessi attivi
L’FFO tiene conto del reddito netto, dell’ammortamento e delle perdite derivanti dalla vendita di immobili, quindi sottrae le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili e gli interessi attivi.
Il monitoraggio del FFO fornisce agli investitori e agli analisti indicazioni sulla performance operativa e sulla capacità di pagare dividendi di un REIT. Ciò rende il FFO un parametro importante e ampiamente utilizzato per analizzare e confrontare la redditività e l’efficienza di diversi REIT.
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2. Fondi rettificati dalle operazioni (AFFO)
L’AFFO è un’alternativa più avanzata al FFO. L’AFFO si spinge oltre l’FFO standard, correggendo le voci una tantum e le spese di capitale ricorrenti e altri costi di manutenzione necessari per mantenere le proprietà del REIT in buone condizioni, ed è generalmente considerato una misura migliore della performance finanziaria di un REIT.
AFFO = FFO + voci una tantum inusuali – spese in conto capitale ricorrenti – affitti a canone costante
Mentre l’FFO fornisce un’istantanea della liquidità generata dalle operazioni principali di un REIT, l’AFFO fornisce un quadro più accurato del denaro disponibile per la distribuzione agli investitori, della salute finanziaria di un REIT e della sua capacità di sostenere il pagamento dei dividendi nel lungo periodo, tenendo conto di questi costi correnti.
3. Rapporto di remunerazione
L’FFO payout ratio è la percentuale di reddito di un REIT pagata agli azionisti attraverso i dividendi.
I REIT sono un tipo particolare di investimento perché devono distribuire agli azionisti almeno il 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi. Per questo motivo, i REIT hanno naturalmente un payout ratio più elevato rispetto alla maggior parte delle azioni.
Sebbene i REIT abbiano spesso un payout ratio superiore alla media, se un REIT ha un payout ratio vicino o superiore al 100%, potrebbe suggerire che il REIT ha poco spazio per gestire le spese impreviste o investire nella crescita futura, il che potrebbe rendere il dividendo del REIT rischioso.
D’altro canto, un payout ratio più basso indica che il REIT trattiene una maggiore quantità di utili da reinvestire o per ammortizzare le flessioni, il che potrebbe rendere il REIT finanziariamente più forte, ma anche comportare rendimenti inferiori per gli azionisti.
Nel complesso, il payout ratio aiuta gli investitori a valutare la sostenibilità dei pagamenti dei dividendi di un REIT e la sua salute finanziaria.
4. Crescita dei dividendi
La crescita dei dividendi misura l’aumento annuale dei dividendi pagati agli azionisti nel corso del tempo. Questa crescita è un indicatore positivo della salute finanziaria e del successo operativo di un REIT.
Si può notare che Extra Space Storage ha aumentato il suo dividendo in modo costante ogni anno, con alcuni anni che hanno registrato una crescita annuale superiore al 20% e altri che hanno registrato una crescita a una sola cifra.
Una crescita costante dei dividendi è un buon segno per i REIT, perché suggerisce che il REIT gestisce efficacemente le sue proprietà, genera un reddito crescente e reinveste con successo gli utili.
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5. Valore patrimoniale netto
Il valore patrimoniale netto (NAV) è il valore totale delle attività del REIT meno le sue passività. Il NAV influisce sui REIT in quanto funge da parametro di riferimento per la valutazione. Le variazioni del NAV riflettono anche la performance e la crescita del portafoglio di attività del REIT, influenzando le decisioni di investimento. Si tratta di un elemento molto importante per gli investimenti immobiliari, in quanto indica il valore finale del patrimonio immobiliare.
Si può quindi utilizzare il valore patrimoniale netto per azione (NAV/azioni in circolazione) per avere un’idea del valore di ciascuna azione sottostante e valutare le azioni in modo appropriato.
6. Debito/EBITDA
Il rapporto debito/EBITDA è un altro parametro utilizzato per valutare la leva finanziaria e la capacità di rimborso del debito di un REIT. Si calcola dividendo il debito totale del REIT per i suoi utili al lordo di interessi, imposte, svalutazioni e ammortamenti(EBITDA).
Questo rapporto indica il tempo necessario al REIT per ripagare il proprio debito utilizzando il suo attuale EBITDA. Un rapporto debito/EBITDA più basso suggerisce una migliore salute finanziaria e una maggiore capacità di gestire il debito, mentre un rapporto più alto indica una leva finanziaria più elevata e un rischio finanziario potenzialmente maggiore.
Fattori da considerare nella valutazione dei REIT
Oltre alle metriche chiave di cui sopra, ci sono diversi fattori da considerare quando si valutano i REIT:
Tipo e posizione dell’immobile
I diversi tipi di immobili presentano rendimenti e rischi diversi. Ad esempio, gli immobili commerciali hanno rendimenti più elevati ma sono più sensibili alle flessioni economiche. Al contrario, gli immobili residenziali possono offrire un reddito da locazione stabile ma un potenziale di crescita inferiore.
Anche l’ubicazione può influire sui rendimenti di un REIT. Gli immobili situati in aree privilegiate hanno un potenziale di crescita più elevato, ma possono essere costosi, mentre quelli situati in aree meno privilegiate possono offrire un basso potenziale di crescita.
Per questo motivo è importante considerare la tipologia e l’ubicazione delle proprietà di un REIT e se queste sono in linea con i vostri obiettivi di investimento e la vostra tolleranza al rischio.
Ambiente normativo
Le normative locali e nazionali, comprese le politiche fiscali, possono influenzare le operazioni e la redditività del REIT. In qualità di investitori, è necessario conoscere il contesto normativo e il modo in cui esso può influire sulla performance di un REIT. Ad esempio, le modifiche alle leggi fiscali possono influire sulla capacità del REIT di distribuire dividendi agli azionisti.
Qualità della gestione
La qualità del management di un REIT influisce in modo significativo sulla sua performance. È possibile valutare un team di gestione esaminando il suo curriculum di investimenti di successo e la sua storia di creazione di valore per gli azionisti.
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Tassi di occupazione
Il tasso di occupazione è la percentuale di immobili occupati in un determinato momento. Un tasso di occupazione elevato indica una forte domanda di immobili, che porta a un reddito locativo stabile, mentre un tasso di occupazione basso indica che un REIT ha difficoltà ad attrarre inquilini e, quindi, un reddito inaffidabile.
Assicuratevi di cercare REIT che abbiano un’esperienza consolidata di proprietà con forti tassi di occupazione.
Rating di credito
È inoltre opportuno esaminare il rating creditizio di un REIT, che indica la salute finanziaria della società. Un buon rating significa che il REIT può prendere in prestito denaro a condizioni favorevoli. È sempre una buona idea cercare REIT con rating di credito investment-grade.
Fattori macroeconomici
Le condizioni economiche, come i tassi di interesse e l’andamento del mercato, influenzano la performance del REIT. Un contesto economico favorevole può aumentare la redditività del REIT, mentre condizioni avverse possono comportare dei rischi.
Sezione FAQ
Quali sono le metriche più importanti per analizzare un REIT?
Le metriche più importanti per l’analisi di un REIT includono i Fondi da operazioni (FFO), i Fondi da operazioni rettificati (AFFO), il payout ratio, la crescita dei dividendi, il Valore patrimoniale netto e il rapporto debito/EBITDA. Queste metriche aiutano gli investitori a capire la redditività, la capacità di pagamento e la stabilità finanziaria di un REIT.
Perché per i REIT si usa il Funds From Operations (FFO) invece dell’utile?
Il Funds From Operations (FFO) viene utilizzato al posto degli utili tradizionali perché aggiunge le spese non monetarie come l’ammortamento, che possono distorcere la vera performance operativa di un REIT. Poiché le attività immobiliari spesso si rivalutano, il FFO fornisce un quadro più accurato del flusso di cassa disponibile per i dividendi.
Cosa dice agli investitori l’Adjusted Funds From Operations (AFFO)?
L’AFFO (Adjusted Funds From Operations) affina l’FFO sottraendo le spese di capitale ricorrenti e i costi di manutenzione, offrendo agli investitori una migliore visione del flusso di cassa sostenibile disponibile per sostenere il pagamento dei dividendi.
In che modo il tasso di cap aiuta a valutare il portafoglio di un REIT?
Il tasso di capitalizzazione (cap rate) misura il reddito operativo netto di un immobile come percentuale del suo valore di mercato. Aiuta gli investitori a valutare se gli immobili di un REIT offrono rendimenti interessanti rispetto al loro prezzo.
Perché il tasso di occupazione è importante per i REIT?
Il tasso di occupazione indica agli investitori quanta parte dello spazio immobiliare di un REIT sta attualmente generando redditi da locazione. Tassi di occupazione più elevati indicano in genere entrate più consistenti e un utilizzo più efficiente degli immobili.
Takeaway TIKR:
I REIT possono essere un ottimo modo per ottenere i vantaggi dell’investimento immobiliare senza i problemi della proprietà diretta. Grazie alle metriche chiave discusse in precedenza, saprete cosa cercare per individuare i migliori REIT in cui investire.
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