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REIT投資のためのトップ6指標

Lydia Kibet
Lydia Kibet1 分読了
レビュー: Sahil Khetpal
最終更新日 Mar 21, 2025
REIT投資のためのトップ6指標

不動産投資信託(REIT)に投資すれば、不動産の直接所有に伴う煩わしさを経験することなく、不動産投資のあらゆるメリットを得ることができる。

さらに、各リートは実質的に何百もの収益不動産を所有しているため、REITを所有することはポートフォリオを分散させる最良の方法の一つである。

REITとは何か、なぜREITに投資すべきか?

REITは、住宅用および商業用の収益不動産に投資する企業である。REITを購入する投資家は、REITが所有する不動産に間接的に投資する。

REITへの投資には、以下のようなメリットがある:

  • 競争力のあるリターン:REITは、課税所得の90%以上を配当として株主に分配しなければならない。
  • ポートフォリオの分散: 他の投資有価証券とともにREITに投資することで、ポートフォリオ全体のリスクを軽減できる。
  • アクセスしやすい: REITなら、投資物件の頭金のように何千ドルも貯める必要はない。ほとんどの証券会社では、リートの単元未満株を購入できるため、好きなだけ投資することができる。
  • 流動性: 物件の売買に数カ月かかる従来の不動産投資とは異なり、REITは数回クリックするだけで即座に売買できる。

しかし、世の中には非常に多くのREITが存在するため、どのREITに投資する価値があるかを判断するのは難しいかもしれない。

だからこそ、REITのパフォーマンスと収益性を左右する重要な指標を理解することが重要であり、それによってREITを評価し、自分に適したREITに投資することができる。

REIT投資で最も重要な6つの指標

パブリック・ストレージ(PSA)やエクストラ・スペース・ストレージ(EXR)など、セルフストレージ分野のREITについて、これら6つの指標を見てみよう。

1.営業活動から得た資金(FFO)

REIT の仕組みは、通常の株式とは少し異なる。一般的な株式が営業利益や当期純利益といった指標で収益を把握するのに対し、REITはFFO(Funds from Operation)を用いている。

その名の通り、FFO は REIT がその事業から生み出すキャッシュフローを測定するものである。全米不動産投資信託協会(NAREIT)は当初、これを非GAAP指標として導入した。

FFO = 当期純利益 + 減価償却費 + 不動産売却損 – 不動産売却益 – 受取利息

FFOは純利益、減価償却費、償却費、不動産売却損を考慮し、不動産売却益と受取利息を差し引く。

FFO を追跡することで、投資家やアナリストは REIT の営業成績や配当能力を把握することができる。このため、FFO は、さまざまな REIT の収益性と効率性を分析・比較するための重要な指標として広く利用されている。

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2.調整後営業活動から得た資金(AFFO)

AFFOは、FFOに代わるより高度な指標である。AFFOは標準的なFFOをさらに進化させたもので、一時的な項目だけでなく、リートの不動産を良好な状態に維持するために必要な経常的な資本支出やその他の維持費を調整することで、一般的にリートの財務パフォーマンスをより適切に測定するものと考えられている。

AFFO = FFO + 一過性の特殊項目 – 経常設備投資 – 直定額賃料

FFOはREITの中核事業から生み出されるキャッシュのスナップショットを提供するが、AFFOは、こうした継続的なコストを考慮することで、投資家への分配に利用可能な資金、REITの財務の健全性、長期にわたって配当支払いを維持する能力について、より正確な情報を提供する。

3.配当性向

FFO配当性向は、リートの利益のうち、配当を通じて株主に支払われる割合である。

REITは、課税所得の少なくとも90%を配当として株主に分配しなければならないため、特殊な投資クラスである。このため、REITは当然、他の株式よりも配当性向が高くなる。

REITの配当性向は平均より高いことが多いが、配当性向が100%に近いか超えている場合、予想外の経費を管理したり、将来の成長に投資したりする余地が乏しいことを示唆している可能性があり、REITの配当は危険かもしれない。

一方、配当性向が低いほど、REITは再投資のため、あるいは景気後退に対するクッションのために、より多くの利益を留保していることを示す。

全体として、配当性向は投資家がREITの配当支払いの持続可能性と財務の健全性を測るのに役立つ。

4.配当成長

配当成長率は、長期にわたる株主への配当の年間増加率を測定する。この成長は、REITの財務の健全性と運用の成功を示す好ましい指標である。

エクストラ・スペース・ストレージは毎年一貫して配当金を増やしており、年間20%以上の成長を記録した年もあれば、1桁台前半の成長を記録した年もある。

安定した配当成長はREITにとって良い兆候であり、それはREITが効果的に物件を管理し、増加する利益を生み出し、利益を再投資することに成功していることを示唆しているからである。

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5.純資産価値

純資産価値(NAV)とは、REITの資産総額から負債を差し引いたものである。基準価額は、評価のベンチマークとなることで、REITに影響を与える。また、基準価額の変動はREITの資産ポートフォリオのパフォーマンスや成長を反映し、投資判断に影響を与える。保有不動産の最終的な価値を示すため、不動産投資において非常に重要である。

その後、1株当たり純資産価値(NAV/発行済み株式数)を使って、各原資となる株式の価値を把握し、株式を適切に評価することができます。

6.有利子負債対EBITDA

デット・ツー・EBITDA は、REITのレバレッジと債務返済能力を評価するために使用されるもう一つの指標である。これは、REITの負債総額を利払い・税引き・減価償却・償却前利益(EBITDA)で割って算出される。

この比率は、REIT が現在のEBITDA を使って負債を返済するのにかかる期間を示す。有利子負債対EBITDA 比率が低いほど財務の健全性が高く、負債を管理する能力が高いことを示し、比率が高いほどレバレッジが高く、財務リスクが高い可能性があることを示す。

REITを評価する際に考慮すべき要素

上記の主要指標に加え、REITを評価する際に考慮すべき要素がいくつかある:

物件のタイプと所在地

不動産の種類によって、リターンもリスクも異なる。例えば、商業用不動産はリターンが高いが、景気悪化の影響を受けやすい。逆に、住宅用不動産は安定した賃料収入が得られるかもしれないが、成長性は低い。

立地もREITのリターンに影響を与える可能性がある。一等地の物件は成長性が高いが割高になる可能性があり、一等地でない物件は成長性が低いかもしれない。

だからこそ、REITの物件のタイプや立地、そしてそれらがあなたの投資目標やリスク許容度に合致しているかどうかを検討することが重要なのだ。

規制環境

税制を含む地域や国の規制は、REITの運営や収益性に影響を与える可能性があります。投資家としては、規制環境と、それが REIT のパフォーマンスにどのような影響を与えるかを知っておく必要があります。例えば、税法の改正はREITの株主配当能力に影響を与える可能性があります。

経営品質

REITの経営陣の質は、そのパフォーマンスに大きく影響する。成功した投資の実績や、株主のために価値を創造してきた歴史を見ることで、経営陣を評価することができる。

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稼働率

稼働率とは、ある時点における稼働物件の割合である。稼働率が高ければ、その物件に対する需要が高く、安定した家賃収入が得られることを示し、逆に稼働率が低ければ、テナントが集まりにくく、収入が不安定であることを示す。

稼働率の高い物件の取得実績があるREITを探すようにしよう。

信用格付け

REITの信用格付けは、企業の財務の健全性を示すものである。信用格付けが良いということは、REIT が有利な条件で資金を借りられることを意味する。常に投資適格の信用格付けを持つREITを探すのがよいだろう。

マクロ経済要因

金利や市場動向などの経済状況はREITのパフォーマンスに影響を与える。良好な経済環境はREITの収益性を高めるが、不利な環境はリスクをもたらす可能性がある。

FAQセクション

REITを分析する上で最も重要な指標は何ですか?

REITを分析する上で最も重要な指標には、FFO(Funds From Operation)、AFFO(Adjusted Funds From Operation)、配当性向、配当成長率、純資産価値、有利子負債対EBITDAなどがある。これらは投資家が REIT の収益性、配当性向、財務安定性を理解するのに役立つ。

なぜREITでは利益の代わりにFFO(Funds From Operation)が使われるのですか?

FFO(Funds From Operations)は、減価償却費のような現金支出を伴わない経費を差し引いたもので、 REITの真の営業成績を歪める可能性があるため、従来の利益の代わりに使用される。不動産資産はしばしば値上がりするため、FFOは配当可能なキャッシュフローをより正確に把握することができる。

調整後営業利益(AFFO)は投資家に何を示すのか?

調整後営業活動から得た資金(AFFO)は、経常的な資本支出と維持費を差し引くことでFFOを精緻化し、投資家に配当支払いに利用可能な持続可能なキャッシュフローをより的確に示すものである。

キャップレートはREITのポートフォリオの評価にどのように役立ちますか?

還元利回り(キャップレート)は、不動産の純営業利益が市場価値に占める割合を示す。投資家は、REITの不動産がその価格に比して魅力的なリターンをもたらしているかどうかを評価するのに役立つ。

なぜREITにとって稼働率が重要なのか?

稼働率は、リートの不動産スペースのうち、現在どれだけの面積が賃料収入を生み出しているかを投資家に示す。稼働率が高いほど、一般的に収益が好調で、不動産がより効率的に利用されていることを示す。

TIKRの収穫:

REIT は、不動産を直接所有する煩わしさを感じることなく、不動産投資のメリットを享受できる素晴らしい方法です。上記で説明した主な指標を使えば、投資するのに最適なREITを見つける際に何を見ればよいかが分かるだろう。

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Thomas Richmond
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投資家は銘柄を評価する際、財務指標や業界動向に注目することが多いが、企業の経営陣の質も同様に重要である。 ウォーレン・バフェットは、バークシャー・ハサウェイが投資する事業で優れた経営陣を探すことの重要性をしばしば強調している。 この記事では、投資調査の一環として、企業の経営陣を効果的に評価する方法を紹介する。 このガイドでは、一般に公開されている知識を使って、企業の経営を時間効率よく分析するための実践的なフレームワークを紹介する(電話や特別なコネは不要)。 さあ、飛び込もう! 経営評価に時間を割くことが重要な理由 まず第一に、投資において運用を評価することが時間の無駄だと人々が感じる正当な理由がいくつかある: しかし、経営が業績を左右することは間違いない。 経営陣の評価に時間を費やすことが重要な理由をいくつか挙げてみよう: 経営陣が長期リターンを牽引 投資家が経営評価に多大な調査時間を割くべき重要な理由の一つは、リーダーシップと資本配分の決定が長期的リターンに大きく影響するからである。 例えば、コダックはかつて写真業界で圧倒的な強さを誇っていたが、経営判断の誤りによって失敗した。経営陣は、デジタル技術の革新や投資よりも自社株買いに資金を振り向けた。 結局のところ、こうした誤った決断が株主価値を破壊したのである。経営陣を評価することで、投資家はコダックの過ちを繰り返す可能性のある企業を避けることができる。 競争優位性の特定 卓越した経営陣は、しばしば持続的な競争優位性を生み出す。 ジェフ・ベゾスは、顧客満足に徹底的にこだわり、利益をアマゾンに再投資することで、他社が追随できない競争力を築き上げた。 他社に先駆けて同様の質の高い経営陣を見極めることで、長期的に大きな投資リターンを得ることができる。 投資リスクの軽減 経営陣を評価することは、投資家のリスク軽減に役立つ。 ヴァリアント・ファーマシューティカルズのような誤解を招く経営陣は、積極的な会計処理や買収によって財務の実態を覆い隠すことがある。 ヴァリアントのリーダーシップを精査していた投資家なら、警告のサインを早期に発見し、大損を回避できた可能性がある。 時間をかけて経営陣の実績や透明性を調査することで、投資家を隠れたリスクから守ることができる。 投資の優位性を得る 純粋な財務指標に比べて目に見えにくいため、多くの投資家が経営の評価を見落としている。 この見落としがチャンスを生む。経営陣の倫理観、能力、モチベーションを注意深く評価することで、差別化された見解を構築することができる。 例えば、コストコやバークシャー・ハサウェイのように、インサイダー保有率の高い創業者主導の企業を研究することで、長期的なコミットメントや株主との連携が明らかになる。 マネジメントを評価する3つの主要カテゴリー 投資家は、3つの重要なカテゴリーを見ることによって経営を評価することができる: 幸いなことに、一般に公開されている知識を使えば、これら3つの指標で経営陣を評価することができる。 倫理と誠実さの評価 投資家が経営陣の誠実さを評価する方法をいくつか紹介しよう: ミスと課題についての透明性 倫理的リーダーシップに不可欠な兆候のひとつは、過ちや課題に対してオープンであることだ。 透明性の高い経営陣は、苦境や挫折を隠すのではなく、率直に伝える。 ネットフリックスの首脳陣は、ストリーミング事業とDVD事業への分割の失敗のような戦略的失敗について率直に語っている。 この透明性により、投資家は困難な時期であっても経営陣を信頼することができ、会社の長期的見通しに対する信頼が高まった。 リファレンス・チェックの実施 公開されている知識を使ってこれを行う簡単な方法の1つは、企業のグラスドアをチェックすることである。 グラスドアのレビューは、財務諸表では明らかにならない経営陣の行動に関する赤信号を発見することができる。 逆に、元従業員からの一貫した肯定的なフィードバックは、リーダーシップの倫理基準や社内文化に対する信頼を強化することができる。 高ストレス時の経営行動を分析する 経営者の誠実さは、しばしばプレッシャーの下で姿を現す。危機の際、非倫理的な経営者は、短期的な利益のために手を抜いたり、長期的な評判を犠牲にしたりすることがある。 2008年の世界金融危機の際、JPモルガン・チェースのように慎重な決断を下した銀行は、過剰なリスクを取ったりポジションを虚偽表示したりした銀行よりも良い結果を残した。 ストレスの多い時期における過去の行動を評価することで、経営陣が倫理や長期的な持続可能性を優先しているかどうかを浮き彫りにすることができる。 TIKRで銘柄分析をより迅速に >>> 企業資源の管理 倫理的なリーダーは、会社のお金を扱う際に責任を持って行動する。 ウォーレン・バフェットは、バークシャー・ハサウェイの資本を自分のものであるかのように慎重に配分することで、強力なスチュワードシップの模範を示している。 コストのかかる虚栄的なプロジェクトや、明確な株主利益を伴わない過大な報酬体系を頻繁に行うリーダーは、スチュワードシップが弱いことを示している。 また、投資家はマネジャーの個人的な支出習慣を調べることで、そのマネジャーがどのようにお金を使うかを知ることができる。 マネジメント能力の評価 ここでは、投資家が、経営陣が高業績事業を運営する能力がどの程度あるかを評価する方法をいくつか紹介する。 競合他社に対するパフォーマンスのベンチマーク 経営陣の力量を測る簡単な方法の一つは、同業他社との業績比較である。 …

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銘柄を素早く分析する方法

株式投資では、投資家は企業の財務諸表、競争上の地位、将来の成長性などを理解する必要がある。 このガイドでは、財務諸表から競争優位性、株価評価まで、株を評価するための簡単なプロセスを紹介している。 投資初心者であっても、この記事を読めば、十分な情報に基づいた決断を下し、長期的に有望なポートフォリオを構築するために必要なツールを手に入れることができるだろう。 目次 さあ、飛び込もう! 企業の財務諸表を理解する 財務諸表は企業の財務実績のスナップショットを提供し、投資家が企業の収益性、安定性、キャッシュフローを評価するのに役立つ。 3つの主要な財務諸表(損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計算書)は、ビジネスがどのようにコストを管理し、責任を持って負債を使用し、利益を再投資しているかを示すために連動します。 これらの報告書を分析することで、投資家はその企業が成長し、財務的に安定しており、長期的なリターンをもたらす能力があるかどうかを判断することができる。 損益計算書収益性の評価 損益計算書は、企業がいくら稼ぎ、いくら使い、何が利益として残ったかを示す。 投資家は、3つの主要分野に注目することで、企業の財務力を素早く測ることができる: 企業の収益が停滞し、利幅が減少し、EPSが安定しない場合、長期的なリターンを提供するのに苦労する可能性がある。 TIKRで銘柄分析をより迅速に >>> バランスシート財務体質の評価 貸借対照表は、企業が所有しているもの(資産)、負っているもの(負債)、株主に残された価値(資本)のスナップショットを提供する。 強力なバランスシートは、成長への投資、配当の支払い、景気後退の乗り切りなど、企業に柔軟性を与える。 高利払いは収益性を低下させる可能性があり、既存の負債が多いと緊急時の借入が困難になるため、投資家は過剰な負債を抱える企業には慎重になるべきである。 キャッシュフロー計算書流動性とキャッシュ生成の測定 キャッシュフロー計算書は、企業がどれだけの現金を生み出し、その現金をどのように使っているかを示している。会計上の決定によって影響を受ける可能性のある純利益とは異なり、キャッシュフローは、事業を通じて移動する実際の資金を反映している。 強力なフリー・キャッシュ・フローを持つ企業は不況を乗り切ることができるが、キャッシュ・フローが弱い企業は財務債務を満たすのに苦労するかもしれない。 競争優位性と市場での地位 企業が市場シェアを維持できるかどうかは、その競争優位性にかかっている。混雑した業界で事業を展開する企業もあれば、製品に互換性がある企業もあれば、収益性を守る強力な経済的堀を持つ企業もある。 永続的な競争優位性を持つ企業を特定することは、投資家が数十年にわたってリターンを複利運用できる銘柄を見つけるのに役立つ。 成長の可能性とリスク評価 株式の成長可能性を評価することは、投資家がその企業が長期的に収益と利益を増加させることができるかどうかを判断するのに役立つ。 成長株は高いバリュエーションで取引されることが多いが、その成長の可能性はバリュエーション・プレミアムを正当化する。 収益成長率 企業の過去の成長率から、その企業の規模拡大能力を知ることができる。投資家は分析すべきである: 総アドレス可能市場(TAM) 企業の成長の可能性は、TAM(Total Addressable Market)がどれだけの規模を持ち、どれだけの市場シェアを獲得できるかにかかっている。 TIKRで今買うべき最高の成長株を見つけよう >> 競争上のリスク どんな投資にも、成長を遅らせたり収益性に影響を与えたりするリスクがつきものだ。 投資家は、企業の成長の可能性だけでなく、それを頓挫させかねないリスクにも目を配る必要がある。 評価分析 株価が高すぎれば、優れた企業も投資対象にはなりえない。バリュエーション評価指標は、投資家が成長見通しに比べて株価が割安か割高かを判断するのに役立ちます。 株価収益率(PER) PERは株価と一株当たり利益を比較したものである。 TIKRで今買うべき最高の成長株を見つけよう >> EBITDAに対する企業価値(EV/EBITDA) この比率は、有利子負債を含む企業の総価値と、利払い・税引き・減価償却・償却前利益との相対的な関係を示すものである。 割引キャッシュフロー(DCF)分析 DCFモデルは、予測される将来のキャッシュフローに基づいて企業の本質的価値を推定する。 投資対象が魅力的なリスク調整後リターンを提供できるよう、ファンダメンタルズ分析と並行してバリュエーション手法を用いるべきである。 すべてをまとめる投資の決断 投資論文 投資家は、株を買う前に明確な投資仮説を立てるべきである。強力なテーゼはこう説明する: リスクと報酬 投資というものは、ダウンサイドよりもアップサイドの可能性の方が大きいはずである。もし、ある銘柄が完璧を求め、エラーの余地がほとんどないような価格設定であれば、リスクはリターンを上回るかもしれない。 …

Thomas Richmond
Thomas RichmondMar 18, 2025
銘柄を素早く評価する方法
ファンダメンタル分析
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銘柄を素早く評価する方法

株の評価には、何時間もかけて調査したり、複雑な財務モデルを使ったりする必要はない。 この記事では、投資家が株式のアイデアをより迅速に選別できるよう、数分で株式の価値を評価できる迅速な評価方法について概説する。 このフレームワークは、驚くほどの精度で株式の公正価値を簡単に見積もるのに役立つが、株式の詳細なデューデリジェンスや調査を行う価値に取って代わるものではない。 目次 さあ、飛び込もう! 3ステップのクイック評価法 ステップ1:正規化一株当たり利益(EPS)の見積もり 企業の1株当たり利益(EPS)は、株式1株当たりどれだけの利益を生み出すかを反映する。投資家は、企業の将来の収益力をより明確に把握するために、EPSを一時的な項目や景気サイクルで調整した正規化EPSを使用することができます。 正規化EPSを見積もる一つの方法は、アナリストの予想を見ることである。例えば、グーグル(GOOGL)は3年後に1株当たり11.90ドルを稼ぐと予想されている。 TIKRで銘柄分析をより迅速に >>> この数字は、グーグルを担当する数十人のアナリストの平均的な業績予想です。投資家がより保守的な評価を望むなら、この数字を下げることもできる。 投資家は、景気サイクルについても調整する必要がある。石油やガスのような循環的な産業では、全サイクルの平均EPSを使用することで、より信頼性の高い推定値が得られます。 エクソンモービル(XOM)が原油価格ブームで記録的な収益を上げた場合、その収益がいつまでも続くと仮定すると、評価が膨らむ可能性がある。 ステップ2:妥当なPER倍率を選択する 株価収益率(PER)は、投資家が1ドルの利益に対して、市場がいくらの対価を支払う意思があるかを示すものである。適切なPER倍率の選択は、いくつかの要因に左右される: 例えば、過去5年間のアルファベット(GOOGL)の平均PERは24倍だ。もう少し保守的に20倍のPERを使うこともできる。 妥当なPERは、市場の状況と期待される成長によって決まる。強気相場では、投資家はより高い倍率を支払う傾向がある。景気後退局面ではセンチメントが変化し、株価は圧縮されたバリュエーションで取引されることが多い。 さらに、株式は予想される年間利益成長率の約1~2倍のPERで取引される傾向がある。グーグルのEPSは毎年14%成長すると予想されているので、2年後の株価が利益の20倍で取引されるのは非常に合理的だ。 現実的なPER倍率を選択することで、投資家は、バリュエーションが過去と業界のトレンドに基づいたものであることを確認しながら、株式の買いすぎを避けることができます。 TIKRでバリュー株をより早く >>> TIKRでバリュー株をより早く ステップ3:株式の公正価値を計算する 正規化EPSの推定値と妥当なPER倍率が決まれば、投資家は簡単な計算式を使って株式の公正価値を算出することができる: 予想正規化EPS×フォワードPER=公正価値見積もり 例えば、グーグルの3年後の1株当たり予想利益は11.90ドルであるため、20倍の予想PERを適用すると、1株当たり238ドルの公正価値見積もりが得られる。 EPS11.90ドル×PER20倍=予想株価238ドル さらに、今後3年間で1株当たり約3ドルの配当金が支払われると予想され、予想公正価値の合計は1株当たり241ドルになる。 グーグルは現在165ドルで取引されているので、今後2年間で46%の上昇の可能性を示唆している。我々はフォワードPER倍率を使用しており、これは今後12ヶ月間の予想利益に基づいて株価を評価するものである。 クイック査定を検証する方法 簡単な査定額をチェックする方法をいくつか紹介しよう。 アナリストの目標株価との比較 アナリストは詳細な財務モデルに基づいて目標株価を公表している。これらの予測は完璧ではないが、ベンチマークにはなる。 投資家の評価がコンセンサス目標と大きく異なる場合、前提条件を見直す価値があるかもしれない。 アナリストのグーグルに対するコンセンサス目標株価は約218ドル/株である。 参考までに、グーグルの2年後のフェアバリュー予想は241ドル/株程度だった。いずれにせよ、今日のグーグルには素晴らしい上昇余地がありそうだ。 その他の評価倍率を使う PERは有用な指標だが、それだけではない。投資家はバリュエーションを以下の指標でクロスチェックすることができる: TIKRで今買うべき最高の銘柄を見つけよう >>> TIKR クイック・バリュエーションの限界 迅速なバリュエーションは有用な洞察を与えてくれるが、限界もある。 質的要因を無視 数字はストーリーの一部を語るが、企業の競争優位性、経営の質、業界の動向も同じくらい重要である。 財務が好調でも市場での地位が低下している企業は、投資対象としてふさわしくないかもしれない。 例えば、IBMは何年もの間、PERベースで割安に見えたが、企業向けソフトウェアにおける関連性が低下していたため、長期的なリターンは限定的だった。 景気循環リスクを見逃す可能性 循環産業の企業は業績の変動を経験する。低いPERは、企業が過小評価されているというよりも、収益がピークに達していることを示しているのかもしれない。 投資家は、全サイクルの平均収益を反映するようにEPS予想を調整すべきである。 将来についての仮定が必要 バリュエーションは将来の収益と市場センチメントに左右される。成長が鈍化したり、投資家のセンチメントが変化した場合、株式の公正価値の見積もりは維持されない可能性がある。 FAQセクション 株価が割安かどうかを素早く判断するには? …

Thomas Richmond
Thomas RichmondMar 18, 2025

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