不動産投資信託(REIT)に投資すれば、不動産の直接所有に伴う煩わしさを経験することなく、不動産投資のあらゆるメリットを得ることができる。
さらに、各リートは実質的に何百もの収益不動産を所有しているため、REITを所有することはポートフォリオを分散させる最良の方法の一つである。
REITとは何か、なぜREITに投資すべきか?
REITは、住宅用および商業用の収益不動産に投資する企業である。REITを購入する投資家は、REITが所有する不動産に間接的に投資する。
REITへの投資には、以下のようなメリットがある:
- 競争力のあるリターン:REITは、課税所得の90%以上を配当として株主に分配しなければならない。
- ポートフォリオの分散: 他の投資有価証券とともにREITに投資することで、ポートフォリオ全体のリスクを軽減できる。
- アクセスしやすい: REITなら、投資物件の頭金のように何千ドルも貯める必要はない。ほとんどの証券会社では、リートの単元未満株を購入できるため、好きなだけ投資することができる。
- 流動性: 物件の売買に数カ月かかる従来の不動産投資とは異なり、REITは数回クリックするだけで即座に売買できる。
しかし、世の中には非常に多くのREITが存在するため、どのREITに投資する価値があるかを判断するのは難しいかもしれない。
だからこそ、REITのパフォーマンスと収益性を左右する重要な指標を理解することが重要であり、それによってREITを評価し、自分に適したREITに投資することができる。
REIT投資で最も重要な6つの指標
パブリック・ストレージ(PSA)やエクストラ・スペース・ストレージ(EXR)など、セルフストレージ分野のREITについて、これら6つの指標を見てみよう。
1.営業活動から得た資金(FFO)
REIT の仕組みは、通常の株式とは少し異なる。一般的な株式が営業利益や当期純利益といった指標で収益を把握するのに対し、REITはFFO(Funds from Operation)を用いている。
その名の通り、FFO は REIT がその事業から生み出すキャッシュフローを測定するものである。全米不動産投資信託協会(NAREIT)は当初、これを非GAAP指標として導入した。
FFO = 当期純利益 + 減価償却費 + 不動産売却損 – 不動産売却益 – 受取利息
FFOは純利益、減価償却費、償却費、不動産売却損を考慮し、不動産売却益と受取利息を差し引く。
FFO を追跡することで、投資家やアナリストは REIT の営業成績や配当能力を把握することができる。このため、FFO は、さまざまな REIT の収益性と効率性を分析・比較するための重要な指標として広く利用されている。

2.調整後営業活動から得た資金(AFFO)
AFFOは、FFOに代わるより高度な指標である。AFFOは標準的なFFOをさらに進化させたもので、一時的な項目だけでなく、リートの不動産を良好な状態に維持するために必要な経常的な資本支出やその他の維持費を調整することで、一般的にリートの財務パフォーマンスをより適切に測定するものと考えられている。
AFFO = FFO + 一過性の特殊項目 – 経常設備投資 – 直定額賃料
FFOはREITの中核事業から生み出されるキャッシュのスナップショットを提供するが、AFFOは、こうした継続的なコストを考慮することで、投資家への分配に利用可能な資金、REITの財務の健全性、長期にわたって配当支払いを維持する能力について、より正確な情報を提供する。

3.配当性向
FFO配当性向は、リートの利益のうち、配当を通じて株主に支払われる割合である。
REITは、課税所得の少なくとも90%を配当として株主に分配しなければならないため、特殊な投資クラスである。このため、REITは当然、他の株式よりも配当性向が高くなる。
REITの配当性向は平均より高いことが多いが、配当性向が100%に近いか超えている場合、予想外の経費を管理したり、将来の成長に投資したりする余地が乏しいことを示唆している可能性があり、REITの配当は危険かもしれない。
一方、配当性向が低いほど、REITは再投資のため、あるいは景気後退に対するクッションのために、より多くの利益を留保していることを示す。
全体として、配当性向は投資家がREITの配当支払いの持続可能性と財務の健全性を測るのに役立つ。

4.配当成長
配当成長率は、長期にわたる株主への配当の年間増加率を測定する。この成長は、REITの財務の健全性と運用の成功を示す好ましい指標である。
エクストラ・スペース・ストレージは毎年一貫して配当金を増やしており、年間20%以上の成長を記録した年もあれば、1桁台前半の成長を記録した年もある。
安定した配当成長はREITにとって良い兆候であり、それはREITが効果的に物件を管理し、増加する利益を生み出し、利益を再投資することに成功していることを示唆しているからである。

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5.純資産価値
純資産価値(NAV)とは、REITの資産総額から負債を差し引いたものである。基準価額は、評価のベンチマークとなることで、REITに影響を与える。また、基準価額の変動はREITの資産ポートフォリオのパフォーマンスや成長を反映し、投資判断に影響を与える。保有不動産の最終的な価値を示すため、不動産投資において非常に重要である。
その後、1株当たり純資産価値(NAV/発行済み株式数)を使って、各原資となる株式の価値を把握し、株式を適切に評価することができます。

6.有利子負債対EBITDA
デット・ツー・EBITDA は、REITのレバレッジと債務返済能力を評価するために使用されるもう一つの指標である。これは、REITの負債総額を利払い・税引き・減価償却・償却前利益(EBITDA)で割って算出される。
この比率は、REIT が現在のEBITDA を使って負債を返済するのにかかる期間を示す。有利子負債対EBITDA 比率が低いほど財務の健全性が高く、負債を管理する能力が高いことを示し、比率が高いほどレバレッジが高く、財務リスクが高い可能性があることを示す。

REITを評価する際に考慮すべき要素
上記の主要指標に加え、REITを評価する際に考慮すべき要素がいくつかある:
物件のタイプと所在地
不動産の種類によって、リターンもリスクも異なる。例えば、商業用不動産はリターンが高いが、景気悪化の影響を受けやすい。逆に、住宅用不動産は安定した賃料収入が得られるかもしれないが、成長性は低い。
立地もREITのリターンに影響を与える可能性がある。一等地の物件は成長性が高いが割高になる可能性があり、一等地でない物件は成長性が低いかもしれない。
だからこそ、REITの物件のタイプや立地、そしてそれらがあなたの投資目標やリスク許容度に合致しているかどうかを検討することが重要なのだ。
規制環境
税制を含む地域や国の規制は、REITの運営や収益性に影響を与える可能性があります。投資家としては、規制環境と、それが REIT のパフォーマンスにどのような影響を与えるかを知っておく必要があります。例えば、税法の改正はREITの株主配当能力に影響を与える可能性があります。
経営品質
REITの経営陣の質は、そのパフォーマンスに大きく影響する。成功した投資の実績や、株主のために価値を創造してきた歴史を見ることで、経営陣を評価することができる。
稼働率
稼働率とは、ある時点における稼働物件の割合である。稼働率が高ければ、その物件に対する需要が高く、安定した家賃収入が得られることを示し、逆に稼働率が低ければ、テナントが集まりにくく、収入が不安定であることを示す。
稼働率の高い物件の取得実績があるREITを探すようにしよう。
信用格付け
REITの信用格付けは、企業の財務の健全性を示すものである。信用格付けが良いということは、REIT が有利な条件で資金を借りられることを意味する。常に投資適格の信用格付けを持つREITを探すのがよいだろう。
マクロ経済要因
金利や市場動向などの経済状況はREITのパフォーマンスに影響を与える。良好な経済環境はREITの収益性を高めるが、不利な環境はリスクをもたらす可能性がある。
FAQセクション
REITを分析する上で最も重要な指標は何ですか?
REITを分析する上で最も重要な指標には、FFO(Funds From Operation)、AFFO(Adjusted Funds From Operation)、配当性向、配当成長率、純資産価値、有利子負債対EBITDAなどがある。これらは投資家が REIT の収益性、配当性向、財務安定性を理解するのに役立つ。
なぜREITでは利益の代わりにFFO(Funds From Operation)が使われるのですか?
FFO(Funds From Operations)は、減価償却費のような現金支出を伴わない経費を差し引いたもので、 REITの真の営業成績を歪める可能性があるため、従来の利益の代わりに使用される。不動産資産はしばしば値上がりするため、FFOは配当可能なキャッシュフローをより正確に把握することができる。
調整後営業利益(AFFO)は投資家に何を示すのか?
調整後営業活動から得た資金(AFFO)は、経常的な資本支出と維持費を差し引くことでFFOを精緻化し、投資家に配当支払いに利用可能な持続可能なキャッシュフローをより的確に示すものである。
キャップレートはREITのポートフォリオの評価にどのように役立ちますか?
還元利回り(キャップレート)は、不動産の純営業利益が市場価値に占める割合を示す。投資家は、REITの不動産がその価格に比して魅力的なリターンをもたらしているかどうかを評価するのに役立つ。
なぜREITにとって稼働率が重要なのか?
稼働率は、リートの不動産スペースのうち、現在どれだけの面積が賃料収入を生み出しているかを投資家に示す。稼働率が高いほど、一般的に収益が好調で、不動産がより効率的に利用されていることを示す。
TIKRの収穫:
REIT は、不動産を直接所有する煩わしさを感じることなく、不動産投資のメリットを享受できる素晴らしい方法です。上記で説明した主な指標を使えば、投資するのに最適なREITを見つける際に何を見ればよいかが分かるだろう。
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