부동산은 역사상 가장 큰 부를 창출하는 자산 클래스 중 하나였으며, 부동산 투자신탁(REIT)에 투자하면 부동산을 직접 소유하는 데 따르는 번거로움 없이 부동산 투자의 모든 이점을 누릴 수 있습니다.
또한, 각 리츠는 수백 개의 소득 창출 부동산을 효과적으로 소유하고 있기 때문에 리츠를 소유하는 것은 포트폴리오를 다각화하는 가장 좋은 방법 중 하나입니다.
리츠란 무엇이며 왜 투자해야 하나요?
리츠는 주거용 및 상업용 소득 창출 부동산에 투자하는 회사입니다. 리츠를 매수하는 투자자는 해당 리츠가 소유한 부동산에 간접적으로 투자하는 것입니다.
리츠에 투자하면 다음과 같은 여러 가지 이점이 있습니다:
- 경쟁력 있는 수익률: 리츠는 과세 대상 소득의 90% 이상을 배당금 형태로 주주에게 분배해야 하므로 다른 주식보다 높은 배당금을 지급하는 경우가 많습니다.
- 포트폴리오 다각화: 다른 투자 증권과 함께 리츠에 투자하면 전체 포트폴리오 위험을 줄일 수 있습니다.
- 접근성: 리츠를 이용하면 투자 부동산의 계약금처럼 수천 달러를 모을 필요가 없습니다. 대부분의 브로커에서 리츠의 일부 지분을 구매할 수 있으므로 원하는 만큼만 투자할 수 있습니다.
- 유동성: 부동산을 사고 파는 데 몇 달이 걸리는 기존 부동산 투자와 달리, 클릭 몇 번으로 즉시 REIT를 사고 팔 수 있습니다.
하지만 리츠가 너무 많기 때문에 어떤 리츠에 투자할 가치가 있는지 판단하기 어려울 수 있습니다.
그렇기 때문에 리츠의 성과와 수익성을 좌우하는 중요한 지표를 이해하여 리츠를 평가하고 자신에게 적합한 리츠에 투자하는 것이 중요합니다.
리츠 투자에 가장 중요한 6가지 지표
퍼블릭 스토리지(PSA) 및 엑스트라 스페이스 스토리지(EXR)와 같은 셀프 스토리지 분야의 일부 리츠에 대한 6가지 지표를 살펴보겠습니다.
1. 운영 자금(FFO)
리츠는 일반 주식과 조금 다르게 작동합니다. 대부분의 주식은 영업 이익이나 순이익과 같은 지표를 통해 수익을 추적하지만, 리츠는 운영 자금(FFO)을 사용합니다.
이름에서 알 수 있듯이 FFO는 REIT가 운영을 통해 창출한 현금 흐름을 측정합니다. 원래 미국부동산투자신탁협회(NAREIT)에서 비일반회계기준(Non-GAAP) 측정법으로 도입했습니다.
FFO = 순이익 + 감가상각 + 상각 + 자산 매각 손실 – 자산 매각 이익 – 이자 소득
FFO는 순이익, 감가상각, 상각 및 부동산 매각으로 인한 손실을 고려한 다음 부동산 매각으로 인한 이익과 이자 소득을 차감합니다.
FFO를 추적하면 투자자와 애널리스트는 리츠의 운영 성과와 배당금 지급 능력에 대한 인사이트를 얻을 수 있습니다. 따라서 FFO는 여러 리츠의 수익성과 효율성을 분석하고 비교하는 데 널리 사용되는 중요한 지표입니다.
2. 조정된 운영 자금(AFFO)
AFFO는 FFO에 대한 보다 발전된 대안입니다. AFFO는 일회성 항목과 리츠의 자산을 양호한 상태로 유지하는 데 필요한 반복적인 자본 지출 및 기타 유지 관리 비용을 조정하여 표준 FFO를 더욱 발전시킨 것으로, 일반적으로 리츠의 재무 성과를 더 잘 측정하는 것으로 간주됩니다.
AFFO = FFO + 일회성 비정상 항목 – 반복 자본 지출 – 직선형 임대료
FFO는 리츠의 핵심 운영에서 창출된 현금에 대한 스냅샷을 제공하는 반면, AFFO는 이러한 지속적인 비용을 고려하여 투자자에게 분배할 수 있는 자금, 리츠의 재무 건전성, 장기적으로 배당금을 유지할 수 있는 능력에 대한 보다 정확한 그림을 제공합니다.
3. 지급 비율
FFO 배당률은 배당을 통해 주주에게 지급되는 리츠의 소득 중 주주에게 지급되는 비율입니다.
리츠는 과세 소득의 90% 이상을 주주에게 배당금으로 지급해야 하기 때문에 특별한 유형의 투자 유형입니다. 이 때문에 리츠는 당연히 대부분의 주식보다 배당률이 높을 수밖에 없습니다.
리츠의 배당률은 평균보다 높은 경우가 많지만, 리츠의 배당률이 100%에 가깝거나 그 이상이면 예상치 못한 비용을 관리하거나 미래 성장을 위해 투자할 여지가 거의 없다는 의미일 수 있으므로 리츠의 배당금이 위험할 수 있습니다.
반면에 배당률이 낮을수록 재투자 또는 경기 침체에 대비하기 위해 더 많은 수익을 보유한다는 의미이며, 이는 리츠가 재정적으로 더 강해질 수 있지만 주주에게 더 낮은 수익을 가져올 수도 있습니다.
전반적으로 배당성향은 투자자가 리츠의 배당금 지급의 지속 가능성과 재무 건전성을 측정하는 데 도움이 됩니다.
4. 배당금 성장
배당금 성장률은 시간이 지남에 따라 주주에게 지급되는 배당금의 연간 증가율을 측정합니다. 이러한 성장은 리츠의 재무 건전성과 운영 성공을 나타내는 긍정적인 지표입니다.
여분의 공간 스토리지는 매년 꾸준히 배당금을 늘려왔으며, 어떤 해에는 연간 20% 이상의 성장률을 보였고 어떤 해에는 한 자릿수의 낮은 성장률을 기록하기도 했습니다.
지속적인 배당금 증가는 리츠가 자산을 효과적으로 관리하고 수입을 늘리며 수익을 성공적으로 재투자하고 있다는 것을 의미하므로 리츠에 좋은 신호입니다.
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5. 순자산 가치
순자산가치(NAV)는 리츠의 자산에서 부채를 뺀 총 가치입니다. NAV는 가치 평가의 기준이 되어 리츠에 영향을 미칩니다. 또한 NAV의 변화는 리츠 자산 포트폴리오의 성과와 성장을 반영하여 투자 결정에 영향을 미칩니다. 이는 보유 부동산의 궁극적인 가치를 보여주기 때문에 부동산 투자에서 매우 중요합니다.
그런 다음 주당 순자산 가치(NAV/발행 주식 수)를 사용하여 각 기초 주식의 가치를 파악하고 주식을 적절하게 평가할 수 있습니다.
6. 부채 대 EBITDA
부채 상각 전 영업이익은 리츠의 레버리지와 부채 상환 능력을 평가하는 데 사용되는 또 다른 지표입니다. 이는 리츠의 총 부채를 이자, 세금, 감가상각, 상각 전 이익(EBITDA)으로 나누어 계산합니다.
이 비율은 리츠가 현재 EBITDA를 사용하여 부채를 상환하는 데 걸리는 시간을 나타냅니다. EBITDA 대비 부채 비율이 낮을수록 재무 건전성이 양호하고 부채 관리 능력이 강하다는 것을 의미하며, 비율이 높을수록 레버리지가 높고 잠재적으로 재무 위험이 크다는 것을 나타냅니다.
리츠 평가 시 고려해야 할 요소
위의 주요 지표 외에도 리츠를 평가할 때 고려해야 할 몇 가지 요소가 있습니다:
숙소 유형 및 위치
부동산 유형에 따라 수익률과 리스크가 다릅니다. 예를 들어 상업용 부동산은 수익률이 높지만 경기 침체에 더 민감합니다. 반대로 주거용 부동산은 임대 수익이 안정적이지만 성장 잠재력이 낮을 수 있습니다.
위치도 리츠의 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 주요 지역의 부동산은 성장 잠재력이 높지만 가격이 비쌀 수 있고, 덜 주요한 지역의 부동산은 성장 잠재력이 낮을 수 있습니다.
그렇기 때문에 리츠의 부동산 유형과 위치를 고려하고 투자 목표 및 위험 허용 범위와 일치하는지 여부를 고려하는 것이 중요합니다.
규제 환경
세금 정책을 포함한 지역 및 국가 규정은 리츠 운영과 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자는 규제 환경과 그것이 리츠의 실적에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 알아야 합니다. 예를 들어, 세법 변경은 주주에게 배당금을 지급하는 리츠의 능력에 영향을 미칠 수 있습니다.
관리 품질
리츠의 경영진은 성과에 큰 영향을 미칩니다. 성공적인 투자 실적과 주주를 위한 가치 창출 이력을 살펴봄으로써 경영진을 평가할 수 있습니다.
숙박 요금
점유율은 특정 시점에 점유 중인 부동산의 비율입니다. 점유율이 높으면 부동산에 대한 수요가 많아 안정적인 임대 수입이 발생하고, 점유율이 낮으면 리츠가 임차인을 유치하는 데 어려움이 있어 수입이 불안정하다는 뜻입니다.
입주율이 높은 부동산을 확보한 실적이 있는 리츠를 찾고 있는지 확인하세요.
신용 등급
또한 회사의 재무 건전성을 나타내는 리츠의 신용 등급도 살펴봐야 합니다. 신용 등급이 좋다는 것은 리츠가 유리한 조건으로 돈을 빌릴 수 있다는 뜻입니다. 항상 투자 등급 신용 등급을 가진 리츠를 찾는 것이 좋습니다.
거시 경제 요인
금리 및 시장 동향과 같은 경제 상황은 REIT 성과에 영향을 미칩니다. 우호적인 경제 환경은 리츠 수익성을 높일 수 있지만, 불리한 환경은 리스크를 초래할 수 있습니다.
FAQ 섹션
리츠를 분석할 때 가장 중요한 지표는 무엇인가요?
리츠 분석에 가장 중요한 지표로는 운영자금(FFO), 조정운영자금(AFFO), 배당금 지급률, 배당금 증가율, 순자산가치, 부채 대 EBITDA가 있습니다. 이러한 지표는 투자자가 리츠의 수익성, 배당금 지급 능력, 재무 안정성을 이해하는 데 도움이 됩니다.
리츠에 수익 대신 운영 자금(FFO)을 사용하는 이유는 무엇인가요?
감가상각과 같은 비현금성 비용이 추가되어 리츠의 실제 운영 실적을 왜곡할 수 있기 때문에 기존 수익 대신 운영 자금(FFO)을 사용합니다. 부동산 자산은 가치가 상승하는 경우가 많기 때문에 FFO는 배당에 사용할 수 있는 현금 흐름을 보다 정확하게 파악할 수 있습니다.
조정된 운영 자금(AFFO)은 투자자에게 무엇을 알려주나요?
조정된 영업활동현금흐름(AFFO)은 반복적인 자본 지출과 유지보수 비용을 차감하여 FFO를 개선함으로써 투자자에게 배당금 지급을 뒷받침할 수 있는 지속 가능한 현금 흐름을 더 잘 보여줍니다.
자본 비율은 리츠의 포트폴리오를 평가하는 데 어떻게 도움이 되나요?
자본화율(캡 레이트)은 부동산의 순영업수익을 시장 가치의 백분율로 측정합니다. 투자자가 리츠의 부동산이 가격 대비 매력적인 수익을 제공하는지 평가하는 데 도움이 됩니다.
리츠에 입주율이 중요한 이유는 무엇인가요?
점유율은 투자자에게 리츠의 부동산 공간에서 현재 임대 수익이 얼마나 발생하고 있는지 알려줍니다. 점유율이 높을수록 일반적으로 더 높은 수익과 더 효율적인 부동산 활용도를 나타냅니다.
TIKR 테이크아웃:
리츠는 부동산을 직접 소유하는 번거로움 없이 부동산 투자의 혜택을 누릴 수 있는 좋은 방법이 될 수 있습니다. 위에서 설명한 주요 지표를 통해 투자하기에 가장 적합한 리츠를 찾을 때 무엇을 살펴봐야 하는지 알 수 있습니다.
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