O setor imobiliário tem sido uma das maiores classes de ativos para a criação de riqueza na história, e o investimento em Real Estate Investment Trusts (REITs) pode permitir que você obtenha todos os benefícios do investimento em imóveis sem passar pelos problemas que vêm com a propriedade direta da propriedade.
Além disso, possuir REITs é uma das melhores maneiras de diversificar seu portfólio, pois cada REIT possui efetivamente centenas de propriedades geradoras de renda.
O que são REITs e por que você deve investir neles?
REITs são empresas que investem em propriedades residenciais e comerciais geradoras de renda. Os investidores que compram REITs investem indiretamente nos imóveis que esses REITs possuem.
O investimento em REITs oferece vários benefícios, incluindo:
- Retornos competitivos: Os REITs devem distribuir pelo menos 90% de sua renda tributável aos acionistas na forma de dividendos, o que geralmente significa que eles pagam dividendos mais altos do que outras ações.
- Diversificação do portfólio: Ao investir em REITs juntamente com outros títulos de investimento, você reduzirá o risco geral de seu portfólio.
- Acessível: Com os REITs, você não precisa economizar milhares de dólares como faria para dar uma entrada em uma propriedade de investimento. A maioria dos corretores permite que você compre ações fracionárias de REITs, de modo que você pode investir tanto ou tão pouco quanto desejar.
- Liquidez: Ao contrário dos investimentos imobiliários tradicionais, que podem levar vários meses para comprar ou vender uma propriedade, você pode comprar e vender REITs instantaneamente com apenas alguns cliques.
Porém, com tantos REITs disponíveis, pode ser um desafio determinar em quais REITs vale a pena investir.
É por isso que é importante entender as métricas críticas que impulsionam o desempenho e a lucratividade dos REITs, para que você possa avaliar os REITs e investir naqueles que parecem adequados para você.
As 6 métricas mais importantes para investimentos em REITs
Examinaremos essas seis métricas para alguns REITs do setor de autoarmazenamento, como Public Storage (PSA) e Extra Space Storage (EXR).
1. Fundos provenientes de operações (FFO)
Os REITs funcionam de forma um pouco diferente das ações normais. Enquanto a maioria das ações acompanha seus ganhos por meio de medidas como lucro operacional ou lucro líquido, os REITs usam Fundos de Operações (FFO).
Como o nome sugere, o FFO mede o fluxo de caixa gerado por um REIT a partir de suas operações. A National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) o introduziu originalmente como uma medida não-GAAP.
FFO = Lucro líquido + Depreciação + Amortização + Perdas com vendas de propriedades – Ganhos com vendas de propriedades – Receita de juros
O FFO leva em conta o lucro líquido, a depreciação, a amortização e as perdas com a venda de propriedades e, em seguida, subtrai quaisquer ganhos com a venda de propriedades e qualquer receita de juros.
O acompanhamento do FFO fornece aos investidores e analistas informações sobre o desempenho operacional e a capacidade de pagamento de dividendos de um REIT. Isso torna o FFO uma métrica importante e amplamente utilizada para analisar e comparar a lucratividade e a eficiência de diferentes REITs.
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2. Fundos ajustados de operações (AFFO)
O AFFO é uma alternativa mais avançada para o FFO. O AFFO leva o FFO padrão mais longe, ajustando itens únicos, bem como despesas de capital recorrentes e outros custos de manutenção necessários para manter as propriedades do REIT em boas condições, e geralmente é considerado uma medida melhor do desempenho financeiro do REIT.
AFFO = FFO + itens incomuns únicos – despesas de capital recorrentes – aluguéis lineares
Embora o FFO forneça um instantâneo do dinheiro gerado pelas operações principais de um REIT, o AFFO fornece um quadro mais preciso do dinheiro disponível para distribuição aos investidores, da saúde financeira de um REIT e de sua capacidade de sustentar o pagamento de dividendos a longo prazo, levando em conta esses custos contínuos.
3. Índice de pagamento
O índice de pagamento FFO é a porcentagem da receita de um REIT paga aos acionistas por meio de dividendos.
Os REITs são um tipo especial de classe de investimento porque devem distribuir pelo menos 90% do lucro tributável aos acionistas como dividendos. Por esse motivo, os REITs naturalmente terão um índice de pagamento mais alto do que a maioria das ações.
Embora os REITs geralmente tenham índices de pagamento acima da média, se um REIT tiver um índice de pagamento próximo ou acima de 100%, isso pode sugerir que o REIT tem pouco espaço para administrar despesas inesperadas ou investir em crescimento futuro, o que pode tornar o dividendo do REIT arriscado.
Por outro lado, um índice de pagamento mais baixo indica que o REIT retém mais lucros para reinvestimento ou para se proteger contra períodos de baixa, o que pode tornar o REIT financeiramente mais forte, mas também resultar em retornos mais baixos para os acionistas.
Em geral, o índice de pagamento ajuda os investidores a avaliar a sustentabilidade dos pagamentos de dividendos de um REIT e sua saúde financeira.
4. Crescimento dos dividendos
O crescimento dos dividendos mede o aumento anual dos dividendos pagos aos acionistas ao longo do tempo. Esse crescimento é um indicador positivo da saúde financeira e do sucesso operacional de um REIT.
Você pode ver que a Extra Space Storage tem aumentado seus dividendos de forma consistente a cada ano, com alguns anos apresentando um crescimento anual de mais de 20% e outros com um crescimento baixo de um dígito.
O crescimento consistente dos dividendos é um bom sinal para os REITs, pois sugere que o REIT gerencia efetivamente suas propriedades, gera renda crescente e reinveste os lucros com sucesso.
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5. Valor do ativo líquido
O valor do ativo líquido (NAV) é o valor total dos ativos do REIT menos seus passivos. O NAV afeta os REITs ao servir como referência para avaliação. As alterações no NAV também refletem o desempenho e o crescimento do portfólio de ativos do REIT, influenciando as decisões de investimento. Isso é muito importante no investimento em imóveis porque mostra o valor final das participações imobiliárias.
Em seguida, você pode usar o valor patrimonial líquido por ação (NAV/Ações em circulação) para ter uma ideia do valor de cada ação subjacente e avaliar as ações adequadamente.
6. Dívida em relação ao EBITDA
A relação dívida/EBITDA é outra métrica usada para avaliar a alavancagem de um REIT e sua capacidade de pagar a dívida. Ela é calculada dividindo-se a dívida total do REIT por seu lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização(EBITDA).
Esse índice indica quanto tempo levaria para o REIT pagar sua dívida usando seu EBITDA atual. Um índice dívida/EBITDA mais baixo sugere melhor saúde financeira e maior capacidade de gerenciar a dívida, enquanto um índice mais alto indica maior alavancagem e risco financeiro potencialmente maior.
Fatores a serem considerados na avaliação de REITs
Além das principais métricas acima, há vários fatores que você deve considerar ao avaliar os REITs:
Tipo de propriedade e localização
Diferentes tipos de propriedades têm diferentes retornos e riscos. Por exemplo, as propriedades comerciais têm retornos mais altos, mas são mais sensíveis a recessões econômicas. Por outro lado, os imóveis residenciais podem oferecer renda de aluguel estável, mas com menor potencial de crescimento.
A localização também pode afetar os retornos de um REIT. Os imóveis em áreas nobres têm maior potencial de crescimento, mas podem ser caros, enquanto aqueles em áreas menos nobres podem oferecer baixo potencial de crescimento.
Por isso, é importante considerar o tipo de propriedade e a localização dos imóveis de um REIT e se eles se alinham com suas metas de investimento e tolerância a riscos.
Ambiente regulatório
As regulamentações locais e nacionais, inclusive as políticas fiscais, podem afetar as operações e a lucratividade do REIT. Como investidor, você deve conhecer o ambiente regulatório e saber como ele pode afetar o desempenho de um REIT. Por exemplo, mudanças nas leis tributárias podem afetar a capacidade do REIT de distribuir dividendos aos acionistas.
Qualidade de gerenciamento
A qualidade da administração de um REIT afeta significativamente seu desempenho. É possível avaliar uma equipe de gestão observando seu histórico de investimentos bem-sucedidos e seu histórico de criação de valor para os acionistas.
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Taxas de ocupação
A taxa de ocupação é a porcentagem de propriedades ocupadas em um determinado momento. Uma alta taxa de ocupação sugere uma forte demanda pelas propriedades, levando a uma renda de aluguel estável, enquanto uma baixa taxa de ocupação indica que um REIT tem dificuldade em atrair inquilinos e, portanto, uma renda não confiável.
Certifique-se de que está procurando REITs que tenham um histórico de obtenção de propriedades com altas taxas de ocupação.
Classificação de crédito
Você também deve analisar a classificação de crédito de um REIT, pois ela indica a saúde financeira da empresa. Uma boa classificação de crédito significa que o REIT pode tomar dinheiro emprestado em condições favoráveis. É sempre uma boa ideia procurar REITs com classificações de crédito de grau de investimento.
Fatores macroeconômicos
As condições econômicas, como taxas de juros e tendências de mercado, influenciam o desempenho do REIT. Ambientes econômicos favoráveis podem aumentar a lucratividade do REIT, enquanto condições adversas podem representar riscos.
Seção de perguntas frequentes
Quais são as métricas mais importantes para analisar um REIT?
As métricas mais importantes para a análise de um REIT incluem fundos de operações (FFO), fundos de operações ajustados (AFFO), índice de pagamento, crescimento de dividendos, valor patrimonial líquido e dívida em relação ao EBITDA. Essas métricas ajudam os investidores a entender a lucratividade, a capacidade de pagamento e a estabilidade financeira de um REIT.
Por que os fundos provenientes de operações (FFO) são usados em vez de lucros para REITs?
Os fundos provenientes de operações (FFO) são usados em vez dos lucros tradicionais porque adicionam despesas não monetárias, como a depreciação, que podem distorcer o verdadeiro desempenho operacional de um REIT. Como os ativos imobiliários geralmente se valorizam, o FFO fornece um quadro mais preciso do fluxo de caixa disponível para dividendos.
O que os fundos ajustados de operações (AFFO) dizem aos investidores?
Os Fundos Ajustados de Operações (AFFO) refinam o FFO subtraindo as despesas de capital recorrentes e os custos de manutenção, dando aos investidores uma visão melhor do fluxo de caixa sustentável disponível para apoiar os pagamentos de dividendos.
Como o cap rate ajuda a avaliar o portfólio de um REIT?
A taxa de capitalização (cap rate) mede a receita operacional líquida de uma propriedade como uma porcentagem de seu valor de mercado. Ela ajuda os investidores a avaliar se as propriedades de um REIT estão proporcionando retornos atraentes em relação ao seu preço.
Por que a taxa de ocupação é importante para os REITs?
A taxa de ocupação informa aos investidores quanto do espaço da propriedade de um REIT está atualmente gerando renda de aluguel. Taxas de ocupação mais altas normalmente indicam uma receita mais forte e uma utilização mais eficiente da propriedade.
TIKR Takeaway:
Os REITs podem ser uma ótima maneira de obter os benefícios do investimento em imóveis sem os problemas da propriedade direta. Com as principais métricas discutidas acima, você saberá o que procurar ao encontrar os melhores REITs para investir.
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